最近では不動産投資ブームで投資用マンションを購入して売却する人も増えてきています。
でも、投資用マンションを売却しようと考えている人の中にはこんな疑問を持っている人も多いのです。
みんなの疑問
- 投資用マンションってどうやって売るの?
- 投資用マンションの売却価格の相場はいくら?
- どうしたら高く売ることができるの?
- 売るタイミングはいつがいいの?
投資用マンションの売り方は通常の住宅の売り方とは異なっています。
この記事を読んで投資用マンションの売り方を身に付けて上手に高値で売却できるようになりましょう。
この記事の結論
- 査定して高値で売れる時に売る
- 投資用マンションの価格は利回りで決まる
- 一般媒介契約を締結する
- 不動産一括査定で複数の不動産会社を競争させて高値で売却する
- 焦って売ると安値で売ることになる
それでは具体的に内容を見ていきましょう。
売却するタイミングを見極める5つのポイント
投資用マンションは売却するタイミングが大事です。
売却タイミングを見極める5つのポイントを解説します。
売却するタイミング
- 物件価格の推移
- 入居者がいる
- 所有期間が5年以上
- 減価償却が終了する前
- 査定して高く売れるタイミングで売る
物件価格の推移
物件価格がどのように推移しているかを確認しましょう。
現在は物件価格が高騰していて、バブル相場となっています。
過去最高値を更新していて売却するなら間違いなく今と言えます。
※出典:国土交通省ホームページ
入居者がいる
投資用マンションなので入居者がいると高値で売却することができます。
空室状態だと買主は購入後に客付けをする必要が出るからです。
コツとしては、多少時間がかかっても高い家賃で入居してもらえるようにしましょう。
現入居の家賃が基準になって価格が逆算されるのです。
例えば家賃5万円と10万円だと
- 5万円×12ヶ月=60万円
- 10万円×12ヶ月=120万円
同じように600万円で売ろうとするとそれぞれの利回りは下記の通りとなります。
- 60万円÷600万円×100=10%
- 120万円÷600万円×100=20%
もし利回り10%が売却相場なら家賃10万円の場合は1,200万円で売れる可能性もあるということです。
所有期間が5年以上
所有期間が5年以上と5年未満では税率が変わってきます。
- 5年未満:課税短期譲渡所得金額×30%
- 5年以上:課税長期譲渡所得金額×15%
※出典:国税庁ホームページ
税率が15%も変わってくるので5年以上、所有してから売るのが賢明です。
減価償却が終了する前
減価償却とは建物を※耐用年数内で徐々に経費化していく考え方です。
例えば木造の建物を2,200万円で購入すると
2,200万円÷22年(木造の耐用年数)=100万円
毎年100万円ずつ経費化していくことができます。
減価償却の経費がなくなると節税できなくなるので税金が多くかかるようになります。
減価償却がなくなる前に売却するのも判断指標の一つになります。
耐用年数とは構造別で決められた建物の寿命で、RC:47年、鉄骨:27年、木造:22年という風に年数が決められています。
査定して高く売れるタイミングで売る
短期譲渡の税率や減価償却などの細かい判断よりも査定して高く売れる時に売るのが最も一般的です。
100万円でも高く売れるなら、高く売れることに越したことはありません。
まずは、不動産一括査定で査定をしましょう。
投資用マンションを売却するデメリット
投資用マンションを売却する際に発生するデメリットを解説します。
デメリット
- 毎月の家賃収入がなくなる
- 売却益が出ると税金がかかる
- 手出しが発生する可能性がある
デメリット1. 毎月の家賃収入がなくなる
投資用マンションを売却すれば当然、毎月の家賃収入がなくなります。
今まであったものがなくなるのは、やはり少し寂しいものがあります・・・
デメリット2. 売却益が出ると税金がかかる
売却して利益が出れば、利益に応じた税金を支払う必要があります。
5年以内の短期売却だと30%、5年以上の長期売却だと15%の譲渡所得税がかかってきます。
デメリット3. 手出しが発生する可能性がある
上手く売却できずに借入額を返済しきれないと、手出しが発生する可能性があります。
利益が残るどころか、赤字になるので損をする可能性があります。
投資用マンションを売却するメリット
投資用マンションを売却するメリットを解説します。
メリット
- 売却益が出る
- 空室リスクや修繕リスクがなくなる
- 経費がなくなる
メリット1. 売却益が出る
上手に売却ができると売却益を出すことができて、利益を残すことができます。
まとまったお金が入るので、次の物件を買っても良いですし、他の投資商品を買って運用してもいいですね。
メリット2. 空室リスクや修繕リスクがなくなる
投資用マンションを所有していると常に空室や修繕のリスクを背負っていることになります。
これらのリスクから解放されて、安全な現金の資産に戻ります。
メリット3. 経費がなくなる
投資用マンションを所有していると様々な経費がかかります。
管理費、修繕積立金、固定資産税・・・これらの経費がなくなるので、赤字になるリスクがなくなります。
投資用マンションの運営は思っている以上に大変です。
向いていないと思ったら思い切って売却することをオススメします。
投資用マンション売却の流れ
売却の流れ
- 不動産一括査定を利用して査定をしてもらう
- 複数の不動産会社と一般媒介契約を結び売却活動をする
- 売買契約
- 抵当権抹消手続き
- 引渡し
売却の流れ1. 不動産一括査定を利用して査定をしてもらう
実際に不動産を売却してくれる不動産会社を決めるために不動産一括査定を利用して複数の不動産会社から査定をもらいましょう。
競争させることによって、より高値で売却できるようになります。
詳しくは「不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をする」を参照ください。
売却の流れ2. 複数の不動産会社と一般媒介契約を結び売却活動をする
次に複数の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。
実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。
専任媒介や専属専任媒介をオススメすることも多く、媒介契約の種類を説明していないところも多いです。
一般媒介契約は自由度の高い契約なので不動産会社同士が競い合うのでより高い値段で早期売却できる可能性がグンと上がるのです。
一般媒介契約:複数の不動産会社からの売買が可能になる最も自由度の高い媒介契約
比較項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
---|---|---|---|
他社との契約 | × | × | 〇 |
売主と買主の直接取引 | × | 〇 | 〇 |
契約有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
売却依頼できる会社 | 1社 | 1社 | 制限なし |
※レインズ登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 任意 |
業務処理 | 1週間に1度 | 2週間に1度 | なし |
補修サービスの利用 | 〇 | 〇 | × |
買取保証の利用 | 〇 | × | × |
※出典:国土交通省ホームページ
売却の流れ3. 売買契約
買主が現れたら売買契約をして引き渡しの準備に入ります。
売買契約は不動産会社が段取りしてくれます。
売却の流れ4. 抵当権抹消手続き
もし、所有している家に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消手続きをしましょう。
通常はローンを組むと抵当権が設定されますが、ローンを完済していても抵当権を抹消しなければ外れないので確認が必要です。
抵当権の有無は登記事項証明書(謄本)を取得して確認することができます。
登記事項証明書の取得方法
登記事項証明書を取得する方法は3つあります。
- 最寄りの法務局で取得する
- インターネットで請求して郵送してもらう
- 登記情報提供サービスで閲覧する
登記事項証明書は、「地番」がわからなと取得できません。
地番は住民票の地番とは異なることがあるので、あらかじめ調べておくことをオススメします。
地番を調べるには、家の所在地を管轄する法務局に行って調べることができます。
下図のようなブルーマップという地図で地番を確認します。
※出典:ZENRIN
所在地の管轄法務局は、法務局のホームページから検索できます。
売却の流れ5. 引渡し
全ての準備が整ったら引渡しを行って売却完了です。
投資用マンションの売却価格の決め方
投資用マンションの売却価格の決め方は一般の住宅とは異なります。
一般的には表面利回りで判断すると言われますが、実際には投資家は表面利回りだけでなくさらに細かい計算をしています。
下記の2通りありますので解説していきます。
売却価格の決め方
- 収益還元法
- 原価法
売却価格の決め方1. 収益還元法
一言でいうと、各パラメータにストレスをかけた時に収支が0になる売却価格のことを言います。
わかりにくいですので、具体例をあげますね。
収支の計算をする時には、ランニングコストと融資の返済を考慮する必要があります。
収支=家賃収入-ランニングコスト-返済
この収支が0になる価格が収益還元法による売却価格になります。
では価格はどこに出てくるのでしょうか?
最後の返済の部分に反映されています。
例えば家賃収入:100万円、ランニングコスト:20万円、返済30万円だと収支は50万円になります。
返済額が80万円になると収支が0になりますね?
返済額80万円になるような物件価格が収益還元法による売却価格になります。
売却価格の決め方2. 原価法
物件の価値を簡易的に計算した金額を売却価格にすることを原価法と言います。
以下の建物と土地の値段を合わせた金額が原価法による売却価格になります。
建物:再調達価格×延床面積×残存年数/耐用年数
土地:路線価×土地面積
- 再調達価格:RC15~20万円、鉄骨15万円前後、木造10~15万円
- 耐用年数:RC47年、鉄骨27年、木造22年
- 残存年数:耐用年数に対する残りの年数
- ※路線価:国税庁が決めた価格で道路ごとに価格が決められている
※出典:国税庁ホームページ
不動産会社に査定してもらうと不動産査定書を作成してもらえますので、中身をしっかりと理解するようにしましょう。
投資用マンション売却に必要な費用
投資用マンションの売却に必要な費用は様々な種類があります。
必要な費用
- 仲介手数料
- 繰り上げ返済手数料
- 敷金の継承
必要な費用1. 仲介手数料
物件を売却する時に不動産会社に支払う費用のことです。
取引額 | 仲介手数料(上限額) |
---|---|
200万円以下 | (売買価格×5%)+消費税 |
200万円超え400万円以下 | (売却額×4%+2万円)+消費税 |
400万円超え | (売却額×3%+6万円)+消費税 |
※出典:国土交通省ホームページ
例えば物件価格(取引額)が1,000万円なら
1,000万円×3%+6万円+消費税 → 36万円+3.6万円 = 39.6万円です。
必要な費用2. 繰り上げ返済手数料
融資をひいて物件を購入している場合は繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。
変動金利ではほとんどないのですが、固定金利の場合はかかることがあります。
詳しくは、融資をひいた金融機関に問い合わせてみましょう。
必要な費用3. 敷金の継承
忘れがちなのが敷金の継承です。
敷金とは入居者から一時的に預かっているもので、基本的に何もなければ退去の際に返還する義務があります。
買主は返還義務を継承するので敷金も売主から受け取ることになります。
例えば入居者から20万円の敷金を預かっていれば20万円を買主に渡す必要があります。
敷金は忘れがちなので、ただ買主に敷金分を取られていったような感覚になりますが、仕方がないことです。
しかし、中には関西方式といって、敷金の返還義務だけを買主が負って、実際の敷金を売主は買主に渡さないという方式もあります。
関西地方でよくやられる方式なので関西方式と呼ばれています。
投資用マンション売却で発生する税金
投資用マンションを売却しようとすると以下のような税金がかかってきます。
マンション売却で発生する税金
- 抵当権抹消費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 消費税
税金1. 抵当権抹消費用
金融機関のローンを使って購入している場合、抵当権が設定されていて、抵当権を外すために税金がかかります。
抵当権抹消費用と呼ばれるものです。
1筆につき1,000円かかります。
税金2. 印紙税
売買契約書に収入印紙を貼る必要があるのですが、こちらは印紙税という税金の一種です。
売買価格により金額が変わってきます。
印紙を貼ったら自分の印鑑で消印をすることを忘れないようにしましょう。
ちなみに印紙の種類は常に変化しているので、売買時に印紙を貼らずに税務署が入った時に印紙を貼れば良いと考えていると、すでに当時の印紙が販売しておらず売買時に印紙が貼っていなかったことが判明して追徴課税を受けることがあるので、必ず売買時に印紙を貼っておくようにしておきましょう。
載された契約金額 | 税額 |
---|---|
10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
100万円を超え500万円以下のもの | 1千円 |
500万円を超え1,000万円以下のもの | 5千円 |
1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 1万円 |
5,000万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
50億円を超えるもの | 48万円 |
税金3. 譲渡所得税
譲渡所得税は売買が行われた翌年の3月までの確定申告時に支払います。
譲渡所得税の計算は下記の通りです。
売却価格 – 売却諸経費 – (購入価格 – 減価償却) – 購入時諸経費 = 譲渡所得
譲渡所得 × 税率 = 譲渡所得税
税率は個人や法人、長期、短期などにより細かく分かれるので、詳しくは税理士に相談しましょう。
税金4. 消費税
司法書士費用や仲介手数料には通常の売買と同様に消費税がかかってきます。
税率は本体価格の10%です。
投資用マンションを高く売るコツ
高く売る方法をお伝えします。
高く売る方法
- 不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をする
- 高い査定額を出した3~5社と一般媒介契約を結んで売却
高く売る方法1. 不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をする
投資用のマンションや家を高く売却するのであれば、複数の不動産一括査定サイトを利用することをオススメします。
投資用の物件は収益物件として売却するので通常の売却とは異なり、不動産会社にも得意、不得意があります。
査定依頼した不動産会社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。
その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。 常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。
投資用の物件を売る際は、まずは不動産一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。
【2024年5月最新】不動産一括査定サイトのオススメ6選
数ある不動産一括査定サイトの中で当サイトが厳選してオススメするサイトは下記6つです。
比較項目 | すまいValue | スーモ | HOME4U | イエウール | リガイド | ホームズ |
---|---|---|---|---|---|---|
運営会社 | 小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) 三菱地所ハウスネット(株) |
株式会社リクルート | 株式会社NTT データスマートソーシング | 株式会社Speee | 株式会社ウェイブダッシュ | 株式会社LIFULL |
サービス開始年 | 2016年 | 2009年 | 2001年 | 2014年 | 2006年 | 2008年 |
査定数 | 非公表 | 非公表 | 累計45万件 | 20万件 | 非公表 | 非公表 |
サイト利用者数 | 非公表 | 月間訪問者数 約2188万人 | 年間700万人 | 累計1,000万人 | 非公表 | 非公表 |
提携している不動産会社の数 | 6社 | 2,000社以上 | 2,000社以上 | 2,000社以上 | 900社以上 | 2,000社以上 |
同時依頼数 | 6社 | 10社以上 | 6社 | 6社 | 10社 | 10社 |
机上査定 | 〇 | 〇 | 〇 | × | 〇 | × |
備考欄など | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
特徴 | 国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。 | 賃貸で有名なスーモが運営。 大手~地域密着まで幅広い不動産会社が参加。 | NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。 | 入力がLINE風でカンタン。 | 厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。 | 賃貸で有名なホームズが運営。 収益物件に強い不動産会社が多数参加。 |
※2024年5月現在
紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。
ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。
弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。
都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方
三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。
ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。
また、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の
つまり最大手の不動産会社に依頼できる「すまいValue」に加えて、大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼できる「スーモ」「HOME4U」を組みわせるのです。
安心できる1社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。
地方や郊外の方
大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。
特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。
地方や郊外の方は「スーモ」「HOME4U」「イエウール」を併用するといいでしょう。
収益物件の方
収益物件の方は、収益物件の強い不動産会社の参加が多い「リガイド」「ホームズ」がオススメです。
特にリガイドは、売却だけではなく、賃料査定やリフォーム業者選びもできることから、今持っている物件を「リフォームして貸したい」という人にとっては、使いやすいサイトです。
また、人口が多いエリアは「すまいValue」に依頼しておきましょう。
大手はやはりそういったエリアの仲介は積極的で買手の情報も多くつかんでいるため、高く売れる人を見つけてくれる可能性が高いです。
安心できる1社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。
不動産一括査定のオススメについては、下記記事で詳しく解説しています。
高く売る方法2. 高い査定額を出した3~5社と一般媒介契約を結んで売却
3~5社の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。
実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。
投資用の物件は収益物件として投資家に販売することになるので、収益物件の取り扱いが上手な不動産会社に依頼するべきなのです。
3~5社の不動産会社に同時に依頼すれば、1社は収益物件に得意な不動産会社が入るので、一般媒介契約にするのです。
一般媒介契約:複数の不動産会社からの売買が可能になる最も自由度の高い媒介契約
比較項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
---|---|---|---|
他社との契約 | × | × | 〇 |
売主と買主の直接取引 | × | 〇 | 〇 |
契約有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
売却依頼できる会社 | 1社 | 1社 | 制限なし |
※レインズ登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 任意 |
業務処理 | 1週間に1度 | 2週間に1度 | なし |
補修サービスの利用 | 〇 | 〇 | × |
買取保証の利用 | 〇 | × | × |
※出典:国土交通省ホームページ
投資用マンション売却の際の3つの注意点
投資用のマンションを売却する際の注意点を3つ解説します。
注意点
- 安い家賃で無理やり入居付けしない
- ゆとりを持って売る
- 複数の不動産会社に査定してもらう
注意点1. 安い家賃で無理やり入居付けしない
安い家賃で無理やり入居付けすると安い家賃を基準に利回りが決まるので売却価格が下がります。
例えば家賃5万円と6万円で比較すると
- 家賃5万円:5万円×12ヶ月=60万円 利回り10%で売却:60万円÷0.1=600万円
- 家賃6万円:6万円×12ヶ月=72万円 利回り10%で売却:72万円÷0.1=720万円
家賃の違いはたったの1万円ですが、同じ利回りで売却しようとすると120万円の差が出ます。
売却する際にはなるべく高い家賃で入居者を付けることがプロのワザです。
注意点2. ゆとりを持って売る
ゆとりを持って売ることも大事です。
なぜでしょうか?
焦って売ると、価格交渉が入った時に「これくらいの値下げならいいか・・・」と妥協してしまうからです。
ゆとりを持って、売っても売らなくてもいいよというスタンスで売却すると、妥協することが少なくなり、高値で売却することにつながります。
注意点3. 複数の不動産会社に査定してもらう
一社の不動産会社だけに査定を依頼して売却すると、その不動産会社の言いなりになってしまい、安い価格で売却されてしまいます。
不動産会社は多少安くても手っ取り早く売ることを優先します。
不動産会社の利益は仲介手数料ですが、売却価格の3%程度なので、100万円安く売っても仲介手数料は3万円の差しかでないのです。
不動産会社は3万円くらい手数料が安くなっても売れないよりは売れる方がよいのでなるべく安く早く売ろうとします。
この心理を発生させないように複数の不動産会社を競争させてなるべく高く売ってくれるところで売却できるように不動産一括査定を利用しましょう。
まとめ
投資用のマンションを売却するには通常の自宅を売却するのとは違い利回りを意識するようにしましょう。
そして、高値で売却するのであれば必ず不動産一括査定を利用して複数の不動産会社から査定を取るようにしましょう。
あなたの不動産が早期に高値で売却できることを願っています。
ワンルームマンションに特化した記事もあるので参考にしてください。
投資用マンションの売却でよくある質問
投資用マンションを売却するメリット
様々なメリットがありますが、一番大きいのは売却益が出てまとまったお金が手に入るということです。
まとまったお金で次の物件を買うこともできますし、他の投資商品を購入することもできます。
投資用マンションを売却するタイミングはいつ?
売却するタイミングを見極めるポイントはいくつかありますが、最も重要なのは高く売れるときに売ることです。
そのためには不動産一括査定で査定をしてもらい売る時期を常に見張っておくことをオススメします。
投資用マンションを売却した時に発生する税金は?
抵当権抹消費用、印紙税、譲渡所得税、消費税などがかかってきます。
様々な税金がかかってきますが、事前にどれくらいかかるか確認しておきましょう。