【古い家を売るための方法10選】解体して更地か古い家付き土地で売却かどちらがよい？

最近は不動産バブルの影響もあり、古くなった家を売る人が増えています。

そんな中、老朽化した古い家の売却に関してこんな疑問を持つ人は多いのです。

古い家を売るための知識を身に付けて、より高額で早期に売却できるようにしましょう。

それでは一緒に古い家の売り方を見ていきましょう。

古い家を売る方法10選

古い家を売るのは新しい家に比べると難しいですが、売り方はたくさんあります。

古い家を売る方法1. そのまま売る

最も簡単な方法です。

そのまま売ることができるなら、そのまま売ることをオススメします。

古い家を売る方法2. 解体して更地として売る

古い家を解体して更地として売る方法です。

解体するかどうかの判断に迷うところです。

古い家を売る方法3. 古い家付き土地として売る

古い家はおまけとして土地として売る方法です。

購入者は解体前提で購入することもでき、古い家をそのまま使うつもりで購入することもできます。

古い家を売る方法4. リフォームして売る

内装をきれいにリフォームして売る方法です。

見た目の印象が良くなって売却力が上がります。

リフォームの実力が問われるので初心者には少し難しい売り方です。

古い家を売る方法5. 空き家バンク

地方自治体の空き家バンクに登録して買主を探す方法です。

空き家バンクについての詳細はこちら

古い家を売る方法6. リースバックを利用する

業者に買い取ってもらい、その後に買い取ってもらった業者から賃貸として同じ家に住み続ける方法です。

古い家を売る方法7. 買取業者に買い取ってもらう

買取業者に買い取ってもらいます。

古い家を売る方法8. 任意売却

もしローンが残っている場合は、任意売却という選択肢もあります。

通常は売却した際に、ローンを完済しないといけないのですが、古い家で売却金額でローンを完済できない場合は銀行と話して任意売却という形で売却後も返済をする契約をして売却します。

古い家を売る方法9. 瑕疵担保保険を付けて売る

売却後に設備や建物にトラブルがあっても瑕疵担保保険が付いていると無償で修理してもらえるものです。

古い家を売る方法10. 隣人に売る

意外と見落としがちですが、隣人や近所の人に売るというのも有力な手段です。

解体して更地か古い家付き土地かどちら？

解体か古い家付きかは最終的な手残りで計算して判断していきましょう。

解体が良いと判断しても解体は売却が決まってからにしましょう。

解体して更地の場合

解体費用がいくらかかるかによって手残りが大きく左右されますので、事前に複数社から解体費用の見積もりを出してもらうようにしましょう。

売却金額は土地の値段なので不動産一括査定で査定してもらいましょう。

古い家付き土地の場合

古い家付き土地の場合は、売却金額がそのまま手残りになります。

不動産一括査定で査定してもらっておおよその売却金額を把握しましょう。

解体せずに3つの選択肢を持っておく

本記事でオススメするやり方は、「解体せずに3つの選択肢を持っておく」やり方です。

古い家を解体してしまったら実は家を使いたかったという人を取りこぼしますし、取り壊したあとにすぐに売却できないと固定資産税が大きく跳ね上がります。

解体しないで売却をすれば、下記の3つの選択肢を残すことができます。

2の解体して更地渡しが解体費用がかかるので売却金額がことなりますが、1と3はそのまま売却するので売却金額は同じになります。

つまり2パターンの売却金額で売買活動をすれば良いのです。

1つの不動産会社に2パターンで売却活動してもらってもいいですし、複数の不動産会社に2つのパターンを振り分けて売却活動してもらってもいいです。

古い家を売る流れ

古い家を売る流れ1. 不動産一括査定サイトで査定を依頼する

不動産を売却する時の基本ですが、必ず複数社から査定を取り競わせて売却させるようにしましょう。

一度に複数社から見積もりを取ることができるのが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトに関する詳しい内容はこちらを参照ください。

古い家を売る流れ2. 複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ

次に複数の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。

実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。

他のサイトでは専任媒介や専属専任媒介をオススメするサイトも多く、媒介契約の種類を説明していないところも多いです。

一般媒介契約は自由度の高い契約なので不動産会社同士が競い合うのでより高い値段で早期売却できる可能性がグンと上がるのです。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

古い家を売る流れ3. 売却活動

複数の不動産会社と一般媒介契約を結んだら売却活動に入ります。

売却活動をする時には、定期的に不動産会社と連絡を取り合って売却活動の進捗を確認しましょう。

また、必要資料や価格交渉などがあった際には、なるべく早く対応するようにしましょう。

目の前にお客さんがいて、物件購入が決まるかもしれない時に、のんびりしていると他の物件に行ってしまう可能性があります。

古い家を売る流れ4. 売買契約・引き渡し

買主が現れたら売買契約をして引き渡しの準備に入ります。

売買契約の際には手付金と言って前金のようなものを受け取ります。

手付金は売買価格に補填されるので受け取る総額は同じになります。

古い家を売る流れ5. 確定申告

売却して利益が出たら、課税対象になるので確定申告をしましょう。

ただし、税制優遇措置を取れる可能性があるので確認しましょう。

税制優遇措置の詳しい内容はこちら

古い家は早く売った方が良い6つの理由

古い家は早く売った方が良いです。

早く売るべき理由1. 物価高騰で現在は高値

不動産価格は年々上昇しています。

不動産価格は全体的に上昇しているので古い家でも売りやすい市況になっています。

現在は10年前に比べるとはるかに売却しやすくなっています。

数年前に売却しようとして売れなかった・・と諦めるのではなく、もう一度挑戦してみると良いかもしれません。

※出典：国土交通省ホームページ

戸建投資ブーム

さらに現在は戸建を賃貸に出す、戸建投資ブームの真っただ中です。

今までは需要がなかった古い家も不動産投資家がこぞって買いあさるようになり、価格が高騰しています。

現在の古い家を賃貸に出してから売却すると不動産投資家からの評価も上がり、高値が付く可能性があります。

早く売るべき理由2. 空き家の場合は3年以内で3,000万円控除がなくなる

売却する家に住まなくなった日から3年が経つ年の年末までに売却するようにしましょう。

売却すると譲渡所得が発生して、所得税や住民税がかかります。

しかし、住まなくなって3年以内であれば、譲渡所得から3,000万円を控除する「3,000万円の特別控除の特例」で税金が免除されます。

3年というのはあっという間です、住んでいない家があればすぐに売却の準備に入りましょう。

「3,000万円の特別控除の特例」の詳しい内容は国税庁のホームページを参照ください。

早く売るべき理由3. 空き家の場合は特定空家等とみなされるリスクがある

2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策特別措置法)」が施行されました。

空き家は年々増加しています。

※出典：総務省統計局

空き家対策特別措置法により特定空き家に指定されると、最終的には行政の指示で取り壊しが行われて、所有者に費用が請求されます。

取り壊しが行われる前に、売却するべきです。

早く売るべき理由4. 固定資産税がかかる

不動産を保有していると当然、固定資産税がかかります。

もし住んでいないのであれば、ただ国に固定資産税を寄付しているだけになります。

もったいないだけなので、住まなくなったらすぐに売ってしまいましょう。

早く売るべき理由5. 修繕や維持費がかかる

古い家は維持するのに修繕費がかかります。

台風被害や地震などにより倒壊する可能性もあります。

早く売るべき理由6. 災害リスク

古い家は災害が発生する可能性があります。

木造の家だと燃えやすいので火の不始末で火災につながり、隣地に燃え移るなどの可能性もあります。

古い家を売るコツ

古い家を売るコツは不動産一括査定を利用して売却してくれる不動産会社を複数見つけることです。

古い家は新しい家に比べて売るのが難しいです。

古い家でも売ってくれる不動産会社を探さないと、いつまでたっても売ることはできません。

さらに古い家を高く早く売却するのであれば、複数の不動産一括査定サイトを利用することをオススメします。

査定依頼した不動産会社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。 常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

自宅を売る際は、まずは不動産一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

【2024年5月最新】不動産一括査定サイトのオススメ6選

数ある不動産一括査定サイトの中で当サイトが厳選してオススメするサイトは下記6つです。

比較項目	すまいValue	スーモ	HOME4U	イエウール	リガイド	ホームズ
運営会社	小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) 三菱地所ハウスネット(株)	株式会社リクルート	株式会社ＮＴＴ データスマートソーシング	株式会社Speee	株式会社ウェイブダッシュ	株式会社LIFULL
サービス開始年	2016年	2009年	2001年	2014年	2006年	2008年
査定数	非公表	非公表	累計45万件	20万件	非公表	非公表
サイト利用者数	非公表	月間訪問者数 約2188万人	年間700万人	累計1,000万人	非公表	非公表
提携している不動産会社の数	6社	2,000社以上	2,000社以上	2,000社以上	900社以上	2,000社以上
同時依頼数	6社	10社以上	6社	6社	10社	10社
机上査定	〇	〇	〇	×	〇	×
備考欄など	〇	〇	〇	〇	〇	〇
特徴	国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。	賃貸で有名なスーモが運営。 大手～地域密着まで幅広い不動産会社が参加。	NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。	入力がLINE風でカンタン。	厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。	賃貸で有名なホームズが運営。 収益物件に強い不動産会社が多数参加。

※2024年5月現在

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用（組み合わせ利用）するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域（一都三県＋大阪、兵庫）の方は、売主専門としている「SRE不動産（旧ソニー不動産）」も合わせて申し込んでおくと安心です。

また、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の

• スーモ：賃貸で有名なリクルートが運営で、利用者数が多く安心
• HOME4U：NTTデータグループ運営でセキュリティーにも強く安心

つまり最大手の不動産会社に依頼できる「すまいValue」に加えて、大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼できる「スーモ」「HOME4U」を組みわせるのです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

地方や郊外の方

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「スーモ」「HOME4U」「イエウール」を併用するといいでしょう。

収益物件の方

収益物件の方は、収益物件の強い不動産会社の参加が多い「リガイド」「ホームズ」がオススメです。

特にリガイドは、売却だけではなく、賃料査定やリフォーム業者選びもできることから、今持っている物件を「リフォームして貸したい」という人にとっては、使いやすいサイトです。

また、人口が多いエリアは「すまいValue」に依頼しておきましょう。

大手はやはりそういったエリアの仲介は積極的で買手の情報も多くつかんでいるため、高く売れる人を見つけてくれる可能性が高いです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

不動産一括査定のオススメについては、下記記事で詳しく解説しています。

古い家を売る時の5つの注意点

古い家を売却する時には注意点が5つあります。

注意点1. 解体して更地にするなら売買契約後

売却活動前に解体すると、もし家を使いたかったという人がいても売れなくなり、売却期間が長くなって固定資産税が課税されると固定資産税額が大きく跳ね上がります。

解体して更地にするなら売買契約後にしましょう。

注意点2. 契約不適合責任は外す

契約不適合責任とは契約内容と異なる事象が起きた時に責任を取らないといけないものです。

古い家で契約不適合責任をつけると、引き渡し後に建物や設備に不具合が生じた場合に責任を取らないといけなくなります。

トラブルにつながることが多いので契約不適合責任は外しておくことをオススメします。

注意点3. 再建築不可のエリアか確認する

など様々な理由により現在は新規で建物を建てられない土地になっているかどうか確認しましょう。

不動産会社に問い合わせれば調査してくれます。

 

※出典：国土交通省ホームページ

注意点4. 古い家や対象エリアに強い不動産会社を選ぶ

古い家や物件の所在地のエリアに強い不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社選びを失敗するといつまでたっても売れません。

不動産一括査定で複数の不動産会社に売却の依頼を出しておくことが大事です。

注意点5. 一般媒介契約にする

※一般媒介契約は自由度の高い契約なので不動産会社同士が競い合うのでより高い値段で早期売却できる可能性がグンと上がるのです。

古い家は新しい家に比べると売るのが難しいので一般媒介で複数の不動産会社に同時に売却依頼を出しておくと良いです。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

地方・田舎の古い家でも売れる3つの理由

地方・田舎の古い家なんて売れないと思っても、売れていくことが多くあります。

売れる理由1. 戸建の投資家が購入

最近は地方や築古の戸建を安く買って賃貸に出す、戸建投資が流行っています。

価格も安く手軽にできることから、サラリーマンの参入も増えています。

そこで、古い家が買われていく需要が増えてきて、「こんな古い家を買ってくれるの？」という具合に売買されています。

投資家は賃貸のプロなので古い家でも工夫してお客さんをつけることができます。

このようにして戸建の投資家に買ってもらえる可能性があります。

売れる理由2. 古民家として利用

「古民家カフェ」や「「古民家の民泊」で商業用として買われていくパターンもあります。

古い家の良いところを生かして、都心からの観光客や海外からのインバウンド需要を取り込んだりしています。

古い家を持っている人には気づかない「古い家の良さ」が実はあるのです。

売れる理由3. リフォーム前提で購入

古い家もリフォームをすれば生まれ変わります。

新しい家を１から作るより、すでにある建物をリフォームした方が安く済みます。

中には自分たちでリフォームをする人たちもいるくらいなので、古い家でも実は使い道はたくさんあるのです。

どうしても売れない時は？

不動産一括査定を試してみてどうしても売れないという場合は以下の3つを試してみましょう。

方法1.買取業者に依頼する

買取業者に買い取ってもらうことも方法の1つです。

買取業者の相場は市場価格の7割程度になることが多いですが、どうしても売れない物件だと7割以下になることもあります。

「家を売る具体的な方法」で説明したように、不動産一括査定サイトで不動産会社を見つけたら、「買取業者に買取をお願いしたい」と伝えれば、買取業者に情報を流してくれます。

方法2.空き家バンクに登録する

空き家バンクは住んでいない空き家の情報を掲載するサイトです。

ホームズやアットホームといったサイトで全国の空き家バンクを統合して閲覧できるようになっています。

掘り出し物件を見つけようとしている投資家や自宅を探している一般の人まで幅広く見られています。

空き家バンクについての詳細はこちら

方法3.寄付や贈与

自治体やNPO法人・企業などの団体に寄付をする方法もあります。

その団体にとってメリットがあるか、自治体によっては受け付けているところもあるので相談してみましょう。

寄付なら諸費用もかからないので負担は少なくなります。

親族や知り合いに贈与することもできるので相談してみましょう。

贈与は受ける側が確定申告する必要があるので注意が必要です。

古い家を売った時に利用できる税制優遇措置

家を売って利益が出ると課税対象になります。

売却価格が【購入価格 – 建物減価償却 – 取得・売却の諸費用】を上回ると利益が出たと見なされます。

しかし、自宅の売買では以下の税制優遇措置があるので大抵の場合は非課税になるので覚えておきましょう。

3,000万円特別控除

下記の4つの条件を満たせば【購入価格 – 建物減価償却 – 取得・売却の諸費用 – 3,000万円】となり3,000万円を控除することができます。

3,000万円特別控除が適用されれば、ほとんどの場合は非課税になります。

100万円特別控除

下記の6つの条件を満たせば【購入価格 – 建物減価償却 – 取得・売却の諸費用 – 100万円】となり100万円を控除することができます。

まとめ

古い家でも工夫次第で売ることはできます。

特に大事になるのが不動産会社選定です。

不動産会社がその気になれば大抵の物件を売ることはできます。

古い家でもしっかりと売ってくれる不動産会社を不動産一括査定を利用して探しましょう。

この記事を読んであなたの家が早期に高値で売却できることを願っています。

古い家を売る時によくある質問

古い家を高く売るコツはあるの？

不動産一括査定を利用して複数の不動産会社に売却活動をしてもらいましょう。

詳しくはこちら

地方・田舎の古い家でも売れるの？

地方・田舎の古い家でも需要があります。

さらに現在は不動産バブルで不動産価格が高騰しているので売るなら今です。

詳しくはこちら

古い家を売る時の税金は？

譲渡所得が出ると納税義務が発生します。

しかし、条件を満たせば3,000万円特別控除と100万円特別控除という特例を利用することができるので非課税になることが多いです。

詳しくはこちら