賃貸中のマンションや家を売る方法｜税金や相続したアパートの売却も解説

昨今の不動産バブルで家を売ろうとしている人は多いです。

しかし、家を他の人に貸して賃貸に出していると、下記のようなことを疑問に思う人も多いのです。

結論から言うと、賃貸中の物件は売れます。

通常の物件と違い、不動産投資家が対象になるので売却の仕方は少し工夫が必要です。

さらに細かく見て、賃貸中の物件を上手に売却する方法を習得していきましょう。

賃貸中のマンションや家を売る方法3つ

賃貸中のマンションや家を売る方法を3つ紹介します。

賃貸中のまま売る

人が住んでいる家を賃貸中のまま売ることをオーナーチェンジといいます。

最も簡単な方法です。

入居者に対して不義理なことをしてるように思えるかもしれませんが、一般的な話なのです。

マンションやビルもオーナーチェンジすることがよくあり、その際には通知がきたり、家賃の振込先の変更をしたりします。

メリット

デメリット

不動産投資家にとっては賃貸中の物件の方が良いので売りやすいですが、実際に住む人にとっては誰かが住んでいると購入対象にはなりません。

賃貸中の物件を売却することは購入対象者を少なくしているということでもあります。

入居者への対応

オーナーチェンジをする旨を伝えましょう。

基本的にはオーナーチェンジをする旨を伝えれば、あとは物件の購入者側で手続きを行うことになります。

賃貸中の物件の売買が成立した場合は、現入居者との賃貸借契約は物件の購入者に引き継がれるようになっています。

賃貸借契約に関するルールの見直し

必要書類

通常の売買の必要書類に加えて下記3点を追加で準備しましょう。

賃貸借契約書はなければ、ないという旨を伝えましょう。

もし、管理会社に管理を委託している場合は管理業務委託契約書を準備しますが、管理会社に委託していない場合は必要ないです。

修繕やリフォームも覚えている範囲で大丈夫なので書き出しておきましょう。

退去してから売る

現入居者が退去してから売却することもできます。

無理やり退去させることはできないので、お願いして退去してもらうか、自然と退去するのを待つかどちらかになります。

メリット

デメリット

入居者に売る

意外かもしれませんが入居者に売るという方法もあります。

入居者が物件を気に入ってくれて、買い取りたいとなれば入居者に売却するのもありです。

売却しようと思ったら、まずは入居者に購入の意思があるか確認してみましょう。

メリット

売却の際には仲介手数料が必要になりますが、自分で購入者を連れてきた場合には、不動産会社に対して仲介手数料を値引くこともできます。

本来、不動産会社は買主を見つけることが最も大きな仕事なのですが、その買主を自分で連れてきた場合は仕事の8割は終わっているようなものなのです。

不動産会社の労力は事務手続きのみになります。

複数の不動産会社に連絡をして、仲介手数料をいくらで行ってもらえるか確認しましょう。

デメリット

賃貸中のマンションや家を売却する時の流れ

実際の売却の流れを見ていきましょう。

売却の流れ1. 入居者への確認

まずは入居者に下記2点を確認しましょう。

売却活動中に退去連絡が入ると、売却活動の方針を変更する必要があります。

今までは投資家向けに売却活動をしていたのを一般消費者向けにも売却活動できるようになるからです。

さらに、入居者が物件を購入する意思があれば、最初に交渉しましょう。

もし、価格がまとまれば、複数の不動産会社に仲介手数料を値引いて取引を仲介してもらえないか交渉しましょう。

売却の流れ2. 不動産一括査定を利用して査定をしてもらう

実際に不動産を売却してくれる不動産会社を決めるために不動産一括査定を利用して複数の不動産会社から査定をもらいましょう。

競争させることによって、より高値で売却できるようになります。

詳しくは「不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をする」を参照ください。

売却の流れ3. 複数の不動産会社と一般媒介契約を結び売却活動をする

次に複数の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。

実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。

専任媒介や専属専任媒介をオススメすることも多く、媒介契約の種類を説明していないところも多いです。

一般媒介契約は自由度の高い契約なので不動産会社同士が競い合うのでより高い値段で早期売却できる可能性がグンと上がるのです。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

売却の流れ4. 売買契約

買主が現れたら売買契約をして引き渡しの準備に入ります。

売買契約は不動産会社が段取りしてくれます。

売却の流れ5. 抵当権抹消手続き

もし、所有している家に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消手続きをしましょう。

通常はローンを組むと抵当権が設定されますが、ローンを完済していても抵当権を抹消しなければ外れないので確認が必要です。

抵当権の有無は登記事項証明書(謄本)を取得して確認することができます。

登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書を取得する方法は3つあります。

登記事項証明書は、「地番」がわからなと取得できません。

地番は住民票の地番とは異なることがあるので、あらかじめ調べておくことをオススメします。

地番を調べるには、家の所在地を管轄する法務局に行って調べることができます。

下図のようなブルーマップという地図で地番を確認します。

※出典：ZENRIN

所在地の管轄法務局は、法務局のホームページから検索できます。

売却の流れ6. 引渡し

全ての準備が整ったら引渡しを行って売却完了です。

相続したアパートや賃貸中のマンションを高く売る方法

高く売る方法をお伝えします。

高く売る方法1. 不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をする

賃貸中のマンションや家を高く売却するのであれば、複数の不動産一括査定サイトを利用することをオススメします。

賃貸中の物件は収益物件として売却するので通常の売却とは異なり、不動産会社にも得意、不得意があります。

査定依頼した不動産会社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。 常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

賃貸中の物件を売る際は、まずは不動産一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

【2024年5月最新】不動産一括査定サイトのオススメ6選

数ある不動産一括査定サイトの中で当サイトが厳選してオススメするサイトは下記6つです。

比較項目	すまいValue	スーモ	HOME4U	イエウール	リガイド	ホームズ
運営会社	小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) 三菱地所ハウスネット(株)	株式会社リクルート	株式会社ＮＴＴ データスマートソーシング	株式会社Speee	株式会社ウェイブダッシュ	株式会社LIFULL
サービス開始年	2016年	2009年	2001年	2014年	2006年	2008年
査定数	非公表	非公表	累計45万件	20万件	非公表	非公表
サイト利用者数	非公表	月間訪問者数 約2188万人	年間700万人	累計1,000万人	非公表	非公表
提携している不動産会社の数	6社	2,000社以上	2,000社以上	2,000社以上	900社以上	2,000社以上
同時依頼数	6社	10社以上	6社	6社	10社	10社
机上査定	〇	〇	〇	×	〇	×
備考欄など	〇	〇	〇	〇	〇	〇
特徴	国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。	賃貸で有名なスーモが運営。 大手～地域密着まで幅広い不動産会社が参加。	NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。	入力がLINE風でカンタン。	厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。	賃貸で有名なホームズが運営。 収益物件に強い不動産会社が多数参加。

※2024年5月現在

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用（組み合わせ利用）するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域（一都三県＋大阪、兵庫）の方は、売主専門としている「SRE不動産（旧ソニー不動産）」も合わせて申し込んでおくと安心です。

また、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の

• スーモ：賃貸で有名なリクルートが運営で、利用者数が多く安心
• HOME4U：NTTデータグループ運営でセキュリティーにも強く安心

つまり最大手の不動産会社に依頼できる「すまいValue」に加えて、大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼できる「スーモ」「HOME4U」を組みわせるのです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

地方や郊外の方

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「スーモ」「HOME4U」「イエウール」を併用するといいでしょう。

収益物件の方

収益物件の方は、収益物件の強い不動産会社の参加が多い「リガイド」「ホームズ」がオススメです。

特にリガイドは、売却だけではなく、賃料査定やリフォーム業者選びもできることから、今持っている物件を「リフォームして貸したい」という人にとっては、使いやすいサイトです。

また、人口が多いエリアは「すまいValue」に依頼しておきましょう。

大手はやはりそういったエリアの仲介は積極的で買手の情報も多くつかんでいるため、高く売れる人を見つけてくれる可能性が高いです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

不動産一括査定のオススメについては、下記記事で詳しく解説しています。

高く売る方法2. 高い査定額を出した3～5社と一般媒介契約を結んで売却

3～5社の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。

実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。

賃貸中の物件は収益物件として投資家に販売することになるので、収益物件の取り扱いが上手な不動産会社に依頼するべきなのです。

3～5社の不動産会社に同時に依頼すれば、1社は収益物件に得意な不動産会社が入るので、一般媒介契約にするのです。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

注意点

賃貸中の物件を売却する時には4つの注意点があります。

注意点1. 入居者を強制的に退去させることはできない

建物が倒壊してしまう恐れがあるなどの明確な理由がない限り、入居者を強制退去させることはできないと考えておきましょう。

さらに退去させるには転居費用の負担などもあるので一般の人が強制退去を行うのは至難の業です。

もし、空室状態で売却したい場合は、退去のタイミングを狙って売却すると良いでしょう。

国土交通省ホームページ

注意点2. 売却後の家賃は新しいオーナーに渡す

売却すると賃貸借契約は新しいオーナーに引き継がれるので、引渡し日以降の家賃は新しいオーナーに渡すことになります。

家賃は前払いが基本なので、例えば8月15日が引渡し日だとすると、8月分の家賃は7月31日までにもらっているので、8月15日から31日までの分の家賃は新しいオーナーに渡す必要があります。

注意点3. 物件相場が一般的な住宅とは異なる

賃貸中の物件は実際に住む家ではなく、投資用として投資家に売ることがメインになります。

投資家は投資額に対するリターン、つまり利回りで購入の判断をします。

例えば、家賃が10万円の家を3,600万円で売却すると

10万円×12ヶ月 ÷ 2,400万円 × 100 = 5% (利回り)

利回りが何パーセントなら買うという判断になるので、現入居者の家賃がとても重要になってきます。

ちなみに利回りの基準は投資家や物件の所在地によって変わるので一概には言えないですが、参考までに私ならこれくらいの基準で買うという各都市の利回りの目安の表を載せておきます。

不動産会社に査定を依頼すると不動産査定書を作成してもらえるので、どのように売却価格を決めたかを確認するようにしましょう。

注意点4. ローンが残っている状態で売却はできない

ローンが残っていると、金融機関の抵当権が設定されているので売却することはできません。

売却するには売却金額でローンを完済するか、銀行と話しあって売却するかになります。

賃貸中の物件を売却する時にかかる税金

賃貸中の物件を売却する時にかかる税金に関して解説します。

売却時にかかる税金

売却時にかかる税金は下記4点があります。

税金1. 印紙税

売買契約書に収入印紙を貼る必要があるのですが、こちらは印紙税という税金の一種です。

売買価格により金額が変わってきます。

印紙を貼ったら自分の印鑑で消印をすることを忘れないようにしましょう。

ちなみに印紙の種類は常に変化しているので、売買時に印紙を貼らずに税務署が入った時に印紙を貼れば良いと考えていると、すでに当時の印紙が販売しておらず売買時に印紙が貼っていなかったことが判明して追徴課税を受けることがあるので、必ず売買時に印紙を貼っておくようにしておきましょう。

載された契約金額	税額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

※出典：国税庁ホームページ

税金2. 登録免許税

金融機関のローンを使って購入している場合、抵当権が設定されていて、抵当権を外すために税金がかかります。

抵当権抹消費用と呼ばれるものです。

1筆につき1,000円かかります。

税金3. 消費税

司法書士費用や仲介手数料には通常の売買と同様に消費税がかかってきます。

税率は本体価格の10%です。

税金4. 譲渡所得税

譲渡所得税は売買が行われた翌年の3月までの確定申告時に支払います。

譲渡所得税の計算は下記の通りです。

税率は個人や法人、長期、短期などにより細かく分かれるので、詳しくは税理士に相談しましょう。

収益物件には税金の特例が適用されない

通常の自宅であれば税金控除の特例が適用されるのですが、自分が自宅として住まない収益物件の場合は特例が適用されません。

余談にはなりますが、もし仮に賃貸中の物件ではなく自分が住んでいる自宅を売却して譲渡所得が出て条件を満たした場合は譲渡所得から3,000万円を控除する特例が適用されます。

3,000万円を控除してもらったらほとんどの自宅は譲渡所得は0になりますよね。

相続したアパートを売却した時の税金

上記で説明した売却にかかる税金、印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税の4つの税金がかかります。

固定資産税は引渡し日を基準に日割り清算

固定資産税は1月1日時点での所有者に通知書が届くようになっており、同年の4月1日から3月31日分までの固定資産税を払うことになります。

例えば5月31日に購入すると現所有者は4月1日～5月30日分は支払いますが、5月31日～翌年3月31日は新所有者が支払うことになります。

通常ですと現所有者は売買の時点で1年分の固定資産税を支払っている必要があり、過剰に支払った5月31日～翌年3月31日分は新所有者から引き渡し時に日割り清算してもらいます。

4月1～5月30日 → 60日、5月31日～翌年3月31日 → 305日

固定資産税が100万円だった場合は

100万円 × (305 ÷ 360) = 835,616円

を現オーナー(売主)に渡します。

まとめ

賃貸中の物件は通常の物件と同様に売却することはできます。

ただし、売却対象が不動産投資家になる可能性が高いので、収益物件の取り扱いが得意な不動産会社に依頼することが必要になります。

収益物件の取り扱いが得意な不動産会社を見つけるには不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をすることによって見つけることができます。

この記事を読んだあなたの不動産がより高く早期売却できることを願っています。

ワンルームマンションに特化した記事はこちらから。

賃貸中のマンションや家の売却でよくある質問

人が住んでいる家を売ることはできるの？

賃貸借契約書を締結していれば問題なく売ることができます。

賃貸借契約書がない場合は、売却前に契約しておきましょう。

もし、何らかの問題で賃貸借契約ができない場合は買取業者による買取になりますが、相場の5～7割程度になります。

相続したアパートを売却した時の税金は？

次の4つの税金がかかってきます。

印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税です。

詳しくは「売却時にかかる税金」を参照ください。