ワンルームマンションを高く売るコツと売却タイミング、注意点を徹底解説

ワンルームマンションを手放したい、売却したいという人は多いです。

でも売却しようと考えても、こんな風に疑問に思うことも多いのです。

この記事を読んで上手に高値でワンルームマンションを売却しましょう。

それでは詳細を見ていきましょう。

ワンルームマンションを売却するタイミング

ワンルームマンションは売却するタイミングが大事です。

売却タイミングを見極める6つのポイントを解説します。

タイミング1. 物件価格の推移

物件価格がどのように推移しているかを確認しましょう。

現在は物件価格が高騰していて、バブル相場となっています。

過去最高値を更新していて売却するなら間違いなく今と言えます。

※出典：国土交通省ホームページ

タイミング2. 入居者がいる

投資用のワンルームマンションなら入居者がいると高値で売却することができます。

空室状態だと買主は購入後に客付けをする必要が出るからです。

コツとしては、多少時間がかかっても高い家賃で入居してもらえるようにしましょう。

現入居者の家賃が基準になって価格が逆算されるのです。

例えば家賃5万円と10万円だと

同じように600万円で売ろうとするとそれぞれの利回りは下記の通りとなります。

もし利回り10%が売却相場なら家賃10万円の場合は1,200万円で売れる可能性もあるということです。

タイミング3. 所有期間が5年以上

所有期間が5年以上と5年未満では税率が変わってきます。

※出典：国税庁ホームページ

税率が15%も変わってくるので5年以上、所有してから売るのが賢明です。

タイミング4. 減価償却が終了する前

減価償却とは建物を※耐用年数内で徐々に経費化していく考え方です。

例えば木造の建物を2,200万円で購入すると

2,200万円÷22年(木造の耐用年数)=100万円

毎年100万円ずつ経費化していくことができます。

減価償却の経費がなくなると投資用物件の場合は節税ができなくなるので税金が多くかかるようになります。

減価償却がなくなる前に売却するのも判断指標の一つになります。

タイミング5. 査定して高く売れる時

短期譲渡の税率や減価償却などの細かい判断よりも査定して高く売れる時に売るのが最も一般的です。

100万円でも高く売れるなら、高く売れることに越したことはありません。

まずは、不動産一括査定で査定をしましょう。

タイミング6. 転居する時

自宅用のワンルームマンションなら他の住居へ転居した際に売却するのが良いです。

転居先の物件の返済も始まり、二重で返済するのは大変なため、転居のタイミングで売却しましょう。

ワンルームマンションの売却価格の決め方

ワンルームマンションの売却価格の決め方は投資用と一般の自宅用で異なります。

投資用の物件の場合、一般的には表面利回りで判断すると言われますが、実際には投資家は表面利回りだけでなくさらに細かい計算をしています。

自宅用の物件の場合も含めて、下記の3通りありますので解説していきます。

売却価格の決め方1. 収益還元法(投資用)

一言でいうと、各パラメータにストレスをかけた時に収支が0になる売却価格のことを言います。

わかりにくいですので、具体例をあげますね。

収支の計算をする時には、ランニングコストと融資の返済を考慮する必要があります。

収支=家賃収入-ランニングコスト-返済

この収支が0になる価格が収益還元法による売却価格になります。

では価格はどこに出てくるのでしょうか？

最後の返済の部分に反映されています。

例えば家賃収入：100万円、ランニングコスト：20万円、返済30万円だと収支は50万円になります。

返済額が80万円になると収支が0になりますね？

返済額80万円になるような物件価格が収益還元法による売却価格になります。

売却価格の決め方2. 原価法(投資用)

物件の価値を簡易的に計算した金額を売却価格にすることを原価法と言います。

以下の建物と土地の値段を合わせた金額が原価法による売却価格になります。

建物：再調達価格×延床面積×残存年数/耐用年数

土地：路線価×土地面積

※出典：国税庁ホームページ

売却価格の決め方3. 取引事例比較法(自宅用)

自宅用の場合ですが、周辺の類似物件の取引事例を参考にして売却価格を決めます。

購入者は周辺物件を良く調べてくるので、周辺の相場をよく知っています。

周辺の相場に合わせることによって売却が可能になります。

不動産会社から不動産査定書を提出してもらうと上記のどれかの方法で売却価格を決めています。

ワンルームマンション売却の流れ

ワンルームマンションの売却の流れは、通常の自宅やマンションを売却する流れと同じです。

売却の流れ1. 不動産一括査定を利用して査定をしてもらう

実際に不動産を売却してくれる不動産会社を決めるために不動産一括査定を利用して複数の不動産会社から査定をもらいましょう。

競争させることによって、より高値で売却できるようになります。

まずは、不動産一括査定で査定をしましょう。

売却の流れ2. 複数の不動産会社と一般媒介契約を結び売却活動をする

次に複数の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。

実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。

専任媒介や専属専任媒介をオススメすることも多く、媒介契約の種類を説明していないところも多いです。

一般媒介契約は自由度の高い契約なので不動産会社同士が競い合うのでより高い値段で早期売却できる可能性がグンと上がるのです。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

売却の流れ3. 売買契約

買主が現れたら売買契約をして引き渡しの準備に入ります。

売買契約は不動産会社が段取りしてくれます。

売却の流れ4. 抵当権抹消手続き

もし、所有している家に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消手続きをしましょう。

通常はローンを組むと抵当権が設定されますが、ローンを完済していても抵当権を抹消しなければ外れないので確認が必要です。

抵当権の有無は登記事項証明書(謄本)を取得して確認することができます。

登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書を取得する方法は3つあります。

登記事項証明書は、「地番」がわからなと取得できません。

地番は住民票の地番とは異なることがあるので、あらかじめ調べておくことをオススメします。

地番を調べるには、家の所在地を管轄する法務局に行って調べることができます。

下図のようなブルーマップという地図で地番を確認します。

※出典：ZENRIN

所在地の管轄法務局は、法務局のホームページから検索できます。

売却の流れ5. 引渡し

全ての準備が整ったら引渡しを行って売却完了です。

ワンルームマンションを高く売るコツ

高く売る方法をお伝えします。

高く売る方法1. 不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼をする

ワンルームマンションを高く売却するのであれば、複数の不動産一括査定サイトを利用することをオススメします。

投資用の物件は収益物件として売却するので通常の自宅用の物件の売却とは異なります。

投資用なら投資用物件を多く扱う不動産会社、自宅用なら自宅用物件を多く扱う不動産会社に依頼するようにしましょう。

確認するには査定してもらった不動産会社に投資用物件か自宅用物件どちらが多いか聞きましょう。

不動産一括査定サイトならどちらの不動産会社も見つかるので便利です。

査定依頼した不動産会社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。 常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

投資用の物件を売る際は、まずは不動産一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

【2024年5月最新】不動産一括査定サイトのオススメ6選

数ある不動産一括査定サイトの中で当サイトが厳選してオススメするサイトは下記6つです。

比較項目	すまいValue	スーモ	HOME4U	イエウール	リガイド	ホームズ
運営会社	小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) 三菱地所ハウスネット(株)	株式会社リクルート	株式会社ＮＴＴ データスマートソーシング	株式会社Speee	株式会社ウェイブダッシュ	株式会社LIFULL
サービス開始年	2016年	2009年	2001年	2014年	2006年	2008年
査定数	非公表	非公表	累計45万件	20万件	非公表	非公表
サイト利用者数	非公表	月間訪問者数 約2188万人	年間700万人	累計1,000万人	非公表	非公表
提携している不動産会社の数	6社	2,000社以上	2,000社以上	2,000社以上	900社以上	2,000社以上
同時依頼数	6社	10社以上	6社	6社	10社	10社
机上査定	〇	〇	〇	×	〇	×
備考欄など	〇	〇	〇	〇	〇	〇
特徴	国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。	賃貸で有名なスーモが運営。 大手～地域密着まで幅広い不動産会社が参加。	NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。	入力がLINE風でカンタン。	厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。	賃貸で有名なホームズが運営。 収益物件に強い不動産会社が多数参加。

※2024年5月現在

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用（組み合わせ利用）するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域（一都三県＋大阪、兵庫）の方は、売主専門としている「SRE不動産（旧ソニー不動産）」も合わせて申し込んでおくと安心です。

また、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の

• スーモ：賃貸で有名なリクルートが運営で、利用者数が多く安心
• HOME4U：NTTデータグループ運営でセキュリティーにも強く安心

つまり最大手の不動産会社に依頼できる「すまいValue」に加えて、大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼できる「スーモ」「HOME4U」を組みわせるのです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

地方や郊外の方

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「スーモ」「HOME4U」「イエウール」を併用するといいでしょう。

収益物件の方

収益物件の方は、収益物件の強い不動産会社の参加が多い「リガイド」「ホームズ」がオススメです。

特にリガイドは、売却だけではなく、賃料査定やリフォーム業者選びもできることから、今持っている物件を「リフォームして貸したい」という人にとっては、使いやすいサイトです。

また、人口が多いエリアは「すまいValue」に依頼しておきましょう。

大手はやはりそういったエリアの仲介は積極的で買手の情報も多くつかんでいるため、高く売れる人を見つけてくれる可能性が高いです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

不動産一括査定のオススメについては、下記記事で詳しく解説しています。

高く売る方法2. 高い査定額を出した3～5社と一般媒介契約を結んで売却

3～5社の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。

実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。

3～5社の不動産会社に同時に依頼すれば、1社は収益物件に得意な不動産会社が入るので、一般媒介契約にするのです。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

ワンルームマンション売却の3つの注意点

ワンルームマンションを売却する際の注意点を3つ解説します。

注意点1. 安い家賃で無理やり入居付けしない(投資用)

投資用のワンルームマンションの場合は安い家賃で無理やり入居付けすると安い家賃を基準に利回りが決まるので売却価格が下がります。

例えば家賃5万円と6万円で比較すると

家賃の違いはたったの1万円ですが、同じ利回りで売却しようとすると120万円の差が出ます。

売却する際にはなるべく高い家賃で入居者を付けることがプロのワザです。

注意点2. ゆとりを持って売る

ゆとりを持って売ることも大事です。

なぜでしょうか？

焦って売ると、価格交渉が入った時に「これくらいの値下げならいいか・・・」と妥協してしまうからです。

ゆとりを持って、売っても売らなくてもいいよというスタンスで売却すると、妥協することが少なくなり、高値で売却することにつながります。

注意点3. 複数の不動産会社に査定してもらう

一社の不動産会社だけに査定を依頼して売却すると、その不動産会社の言いなりになってしまい、安い価格で売却されてしまいます。

不動産会社は多少安くても手っ取り早く売ることを優先します。

不動産会社の利益は仲介手数料ですが、売却価格の3%程度なので、100万円安く売っても仲介手数料は3万円の差しかでないのです。

不動産会社は3万円くらい手数料が安くなっても売れないよりは売れる方がよいのでなるべく安く早く売ろうとします。

この心理を発生させないように複数の不動産会社を競争させてなるべく高く売ってくれるところで売却できるように不動産一括査定を利用しましょう。

不動産一括査定についてはこちら

ワンルームマンション売却にかかる費用

ワンルームマンションの売却に必要な費用は様々な種類があります。

必要な費用1. 仲介手数料

物件を売却する時に不動産会社に支払う費用のことです。

取引額	仲介手数料(上限額)
200万円以下	(売買価格×5%)+消費税
200万円超え400万円以下	(売却額×4%+2万円)+消費税
400万円超え	(売却額×3%+6万円)+消費税

※出典：国土交通省ホームページ

例えば物件価格(取引額)が1,000万円なら

1,000万円×3%+6万円+消費税 → 36万円+3.6万円 = 39.6万円です。

必要な費用2. 繰り上げ返済手数料

融資をひいて物件を購入している場合は繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。

変動金利ではほとんどないのですが、固定金利の場合はかかることがあります。

詳しくは、融資をひいた金融機関に問い合わせてみましょう。

必要な費用3. 敷金の継承 (投資用)

投資用物件で入居者がいる場合は敷金の継承が必要です。

敷金とは入居者から一時的に預かっているもので、基本的に何もなければ退去の際に返還する義務があります。

買主は返還義務を継承するので敷金も売主から受け取ることになります。

例えば入居者から20万円の敷金を預かっていれば20万円を買主に渡す必要があります。

敷金は忘れがちなので、ただ買主に敷金分を取られていったような感覚になりますが、仕方がないことです。

しかし、中には関西方式といって、敷金の返還義務だけを買主が負って、実際の敷金を売主は買主に渡さないという方式もあります。

関西地方でよく行われる方式なので関西方式と呼ばれています。

ワンルームマンション売却にかかる税金

ワンルームマンションを売却しようとすると以下のような税金がかかってきます。

税金1. 抵当権抹消費用

金融機関のローンを使って購入している場合、抵当権が設定されていて、抵当権を外すために税金がかかります。

抵当権抹消費用と呼ばれるものです。

1筆につき1,000円かかります。

税金2. 印紙税

売買契約書に収入印紙を貼る必要があるのですが、こちらは印紙税という税金の一種です。

売買価格により金額が変わってきます。

印紙を貼ったら自分の印鑑で消印をすることを忘れないようにしましょう。

ちなみに印紙の種類は常に変化しているので、売買時に印紙を貼らずに税務署が入った時に印紙を貼れば良いと考えていると、すでに当時の印紙が販売しておらず売買時に印紙が貼っていなかったことが判明して追徴課税を受けることがあります。

必ず売買時に印紙を貼っておくようにしておきましょう。

載された契約金額	税額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

※出典：国税庁ホームページ

税金3. 譲渡所得税

譲渡所得税は売買が行われた翌年の3月までの確定申告時に支払います。

譲渡所得税の計算は下記の通りです。

税率は個人や法人、長期、短期などにより細かく分かれるので、詳しくは税理士に相談しましょう。

税金4. 消費税

司法書士費用や仲介手数料には通常の売買と同様に消費税がかかってきます。

税率は本体価格の10%です。

投資用ワンルームマンションを途中でやめることはできない？売却できない？

投資用ワンルームマンションを売却して途中でやめることは可能です。

現在はマンション価格が高騰しているので売却をするなら今です。

新築時に高値で購入していても、今売れば、手出しすることなく売れる事例が多く見られます。

それどころか、売却益が出ることもあります。

どれくらいの価格で売れるのかを不動産一括査定で査定してみましょう。

まとめ

ワンルームマンションはタイミングや売却のコツをおさえれば高値で売却することができます。

マンション価格は現在バブルのように高騰していて高止まりしています。

売却するなら確実に今です。

そして上手に売却するなら複数の不動産会社を競わせる不動産一括査定が断然オススメです。

この記事を最後まで読んで下さった あなたの物件が早期に高値で売却できることを願ってます。

ワンルームマンションの売却でよくある質問

ワンルームマンションを売却するタイミングはいつがベスト？

不動産価格が高騰している今がベストです。

今後はこのまま伸び続けるかは予想がつかず、今ならほとんどの物件で赤字になることなく売却できる可能性が高くなっています。

詳しくはこちら

投資用ワンルームマンションを途中でやめることはできるない？売却できない？

売却することによってやめることができます。

マンションの需要が高いので売却をするなら今です。

詳しくはこちら