空き家を上手に売る方法【田舎でもOK】売却時の流れや注意点、税金も解説

相続した空き家などを売るのに困っている人は多いです。

極端なことを言えば「処分してしまいたい！」と思っている人もいるほどです。

そんな風に思うのは空き家の売り方についてはわからないことが多いからです。

結論から言うと、空き家は持っていても得することは一切ないのですぐに売ることをオススメします。

この記事を読んで空き家を上手に売る方法を学びましょう。

それでは一緒に空き家の売り方を学んでいきましょう。

空き家は今すぐ売るべき理由

空き家は今すぐ売った方が良いです。

今すぐ売るべき理由1. 物価高騰と空き家増加で今が価格のピーク

不動産価格は年々上昇しています。

※出典：国土交通省ホームページ

そして空き家は年々増加傾向にあります。

※出典：不動産ジャパン

今は不動産バブルの影響で価格が高値でピークですが、空き家は今後、急激に増加する傾向にあるので売るなら今がベストです。

今すぐ売るべき理由2. 空き家になって3年以内で3,000万円控除がなくなる

売却する家に住まなくなった日から3年が経つ年の年末までに売却するようにしましょう。

売却すると譲渡所得が発生して、所得税や住民税がかかります。

しかし、住まなくなって3年以内であれば、譲渡所得から3,000万円を控除する「3,000万円の特別控除の特例」で税金が免除されます。

3年というのはあっという間です、住んでいない空き家があればすぐに売却の準備に入りましょう。

「3,000万円の特別控除の特例」の詳しい内容は国税庁のホームページを参照ください。

今すぐ売るべき理由3. 特定空家等とみなされるリスクがある

2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策特別措置法)」が施行されました。

空き家対策特別措置法により特定空き家に指定されると、最終的には行政の指示で取り壊しが行われて、所有者に費用が請求されます。

取り壊しが行われる前に、売却するべきです。

今すぐ売るべき理由4. 固定資産税がかかる

不動産を保有していると当然、固定資産税がかかります。

住んでいない空き家の場合、ただ国に固定資産税を寄付しているだけになります。

もったいないだけなので、住まなくなったらすぐに売ってしまいましょう。

今すぐ売るべき理由5. 修繕や維持費がかかる

家は住んでいなくても維持するのに修繕費がかかります。

台風被害や地震などにより倒壊する可能性もあります。

今すぐ売るべき理由6. 災害リスク

空き家は災害が発生する可能性があります。

木造の家だと燃えやすいので火の不始末で火災につながり、隣地に燃え移るなどの可能性もあります。

空き家を売る方法

空き家を売る方法は5種類あります。

まずは下図を使って、どの売却方法が向いているか見つけましょう。

売る方法1. 解体して更地

空き家を解体して更地として売る方法です。

家の傷みが激しいと、買い手がつかない可能性があるので解体を前提に売ります。

売る方法2. 古い家付き土地

家はおまけとして土地として売る方法です。

購入者は解体前提で購入することもでき、古い家をそのまま使うつもりで購入することもできます。

売る方法3. 業者買取

買取業者に買い取ってもらいます。

エンドユーザーにどうしても売ることができなければ、業者に買い取ってもらいます。

売る方法4. リフォームして売る

内装をきれいにリフォームして売る方法です。

見た目の印象が良くなって売却力が上がります。

リフォームの実力が問われるので初心者には少し難しい売り方です。

売る方法5. そのまま売る

最も簡単な方法です。

そのまま売ることができるなら、そのまま売ることをオススメします。

空き家を売却する流れ5ステップ

空き家を売る流れ1. 不動産一括査定サイトで査定を依頼する

不動産を売却する時の基本ですが、必ず複数社から査定を取り、競わせて売却させるようにしましょう。

一度に複数社から見積もりを取ることができるのが不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトに関する詳しい内容はこちらを参照ください。

空き家を売る流れ2. 複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ

次に複数の不動産会社と※一般媒介契約を結びます。

実は一般媒介契約を結ぶというのがポイントなのです。

他のサイトでは専任媒介や専属専任媒介をオススメするサイトも多く、媒介契約の種類を説明していないところも多いです。

一般媒介契約は自由度の高い契約なので不動産会社同士が競い合うのでより高い値段で早期売却できる可能性がグンと上がるのです。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

空き家を売る流れ3. 売却活動

複数の不動産会社と一般媒介契約を結んだら売却活動に入ります。

売却活動をする時には、定期的に不動産会社と連絡を取り合って売却活動の進捗を確認しましょう。

また、必要資料や価格交渉などがあった際には、なるべく早く対応するようにしましょう。

目の前にお客さんがいて、物件購入が決まるかもしれない時に、のんびりしていると他の物件に行ってしまう可能性があります。

空き家を売る流れ4. 売買契約・引き渡し

買主が現れたら売買契約をして引き渡しの準備に入ります。

売買契約の際には手付金と言って前金のようなものを受け取ります。

手付金は売買価格に補填されるので受け取る総額は同じになります。

空き家を売る流れ5. 確定申告

売却して利益が出たら、課税対象になるので確定申告をしましょう。

ただし、税制優遇措置を取れる可能性があるので確認しましょう。

税制優遇措置の詳しい内容はこちら

空き家を上手に売るコツ

空き家を売るにはコツがありますので紹介します。

上手に売るコツ1. 売却価格を上手に設定

下記の通り売却価格を上手に設定しましょう。

半年以内に売却したい場合は早期売却になるので、市場からの反響が大事になります。

価格が高いと反響が得られないので、反響が得られる査定額で設定します。

ある程度の値下げは覚悟しておきましょう。

1年程度でゆっくり売却する場合は査定価格の1.1倍程度で設定します。

大抵は10%程度の価格交渉が入るので1.1倍にしておくことにより査定額での売却が可能になります。

さらに「値下げをした」という方がお得感が出るので売れる確率も上がります。

上手に売るコツ2. 最低売却価格を決めておく

価格交渉は必ず入ると考えておきましょう。

都度、価格を決めていると不動産会社への返答も遅くなり機会損失になる可能性もあるので最低売却価格を決めておきましょう。

価格交渉が来た時にすぐに「○○万円までなら値下げOKです」と回答すると早期売却できる可能性が上がります。

上手に売るコツ3. 建物内の清掃と庭の手入れ

意外とやられていないのが清掃や手入れです。

不動産を購入する時には必ず内覧をするので、印象が大事になります。

内覧の際に部屋が汚かったり庭があれていると、それだけで印象が下がって売れにくくなります。

最低限の清掃や手入れはするようにしておきましょう。

上手に売るコツ4. 不動産一括査定を利用する

不動産一括査定を利用して最適な不動産会社を複数見つけることが大事です。

まず、不動産を売却するには複数の不動産会社に査定を依頼して競わせることが大事です。

自力だと対象物件のエリアで営業できる不動産会社を複数探すことが困難です。

そこで不動産一括査定を利用すれば不動産会社を一度に複数探すことができます。

次は不動産一括査定の利用の仕方を詳しく解説していきますね。

空き家を売るなら不動産一括査定

所有の不動産を上手に売ってくれる不動産会社を探さないと、いつまでたっても売ることはできません。

空き家を高く早く売却するのであれば、複数の不動産一括査定サイトを利用することをオススメします。

査定依頼した不動産会社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。 常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

自宅を売る際は、まずは不動産一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

【2024年5月最新】不動産一括査定サイトのオススメ6選

数ある不動産一括査定サイトの中で当サイトが厳選してオススメするサイトは下記6つです。

比較項目	すまいValue	スーモ	HOME4U	イエウール	リガイド	ホームズ
運営会社	小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) 三菱地所ハウスネット(株)	株式会社リクルート	株式会社ＮＴＴ データスマートソーシング	株式会社Speee	株式会社ウェイブダッシュ	株式会社LIFULL
サービス開始年	2016年	2009年	2001年	2014年	2006年	2008年
査定数	非公表	非公表	累計45万件	20万件	非公表	非公表
サイト利用者数	非公表	月間訪問者数 約2188万人	年間700万人	累計1,000万人	非公表	非公表
提携している不動産会社の数	6社	2,000社以上	2,000社以上	2,000社以上	900社以上	2,000社以上
同時依頼数	6社	10社以上	6社	6社	10社	10社
机上査定	〇	〇	〇	×	〇	×
備考欄など	〇	〇	〇	〇	〇	〇
特徴	国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。	賃貸で有名なスーモが運営。 大手～地域密着まで幅広い不動産会社が参加。	NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。	入力がLINE風でカンタン。	厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。	賃貸で有名なホームズが運営。 収益物件に強い不動産会社が多数参加。

※2024年5月現在

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用（組み合わせ利用）するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域（一都三県＋大阪、兵庫）の方は、売主専門としている「SRE不動産（旧ソニー不動産）」も合わせて申し込んでおくと安心です。

また、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の

• スーモ：賃貸で有名なリクルートが運営で、利用者数が多く安心
• HOME4U：NTTデータグループ運営でセキュリティーにも強く安心

つまり最大手の不動産会社に依頼できる「すまいValue」に加えて、大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼できる「スーモ」「HOME4U」を組みわせるのです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

地方や郊外の方

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「スーモ」「HOME4U」「イエウール」を併用するといいでしょう。

収益物件の方

収益物件の方は、収益物件の強い不動産会社の参加が多い「リガイド」「ホームズ」がオススメです。

特にリガイドは、売却だけではなく、賃料査定やリフォーム業者選びもできることから、今持っている物件を「リフォームして貸したい」という人にとっては、使いやすいサイトです。

また、人口が多いエリアは「すまいValue」に依頼しておきましょう。

大手はやはりそういったエリアの仲介は積極的で買手の情報も多くつかんでいるため、高く売れる人を見つけてくれる可能性が高いです。

安心できる１社のみにしたいという方は、仲介取り扱い件数37年連続No.1の三井のリハウスがおすすめです。

不動産一括査定のオススメについては、下記記事で詳しく解説しています。

空き家を売る時の注意点

空き家を売却する時には注意点が5つあります。

注意点1. 解体して更地にするなら売買契約後

売却活動前に解体すると、もし家を使いたかったという人がいても売れなくなり、売却期間が長くなって固定資産税が課税されると税額が大きく跳ね上がります。

解体して更地にするなら売買契約後にしましょう。

注意点2. 所有者の名義を確認しておく

当たり前のことかもしれませんが、名義は確認しておきましょう。

自分のものと思っていても実は他の共有名義人がいたり、相続の際に名義が変更できていなかったりするケースがあります。

名義人を確認するには登記事項証明書を確認しましょう、取得する方法は3つあります。

注意点3. 再建築不可のエリアか確認する

など様々な理由により現在は新規で建物を建てられない土地になっているかどうか確認しましょう。

不動産会社に問い合わせれば調査してくれます。

※出典：国土交通省ホームページ

注意点4. 対象エリアに強い不動産会社を選ぶ

物件の所在地のエリアに強い不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社選びを失敗するといつまでたっても売れません。

不動産一括査定で複数の不動産会社に売却の依頼を出しておくことが大事です。

注意点5. 一般媒介契約にする

※一般媒介契約は自由度の高い契約なので不動産会社同士が競い合うのでより高い値段で早期売却できる可能性がグンと上がるのです。

田舎だったり家が古かったりすると売るのが難しくなるので一般媒介で複数の不動産会社に同時に売却依頼を出しておくことが大事になります。

比較項目	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社との契約	×	×	〇
売主と買主の直接取引	×	〇	〇
契約有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内
売却依頼できる会社	1社	1社	制限なし
※レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
業務処理	1週間に1度	2週間に1度	なし
補修サービスの利用	〇	〇	×
買取保証の利用	〇	×	×

※出典：国土交通省ホームページ

空き家を売るなら知っておきたい税金特例

家を売って利益が出ると課税対象になります。

売却価格が【購入価格 – 建物減価償却 – 取得・売却の諸費用】を上回ると利益が出たと見なされます。

しかし、自宅の売買では以下の税制優遇措置があるので大抵の場合は非課税になるので覚えておきましょう。

3,000万円特別控除

下記の4つの条件を満たせば【購入価格 – 建物減価償却 – 取得・売却の諸費用 – 3,000万円】となり3,000万円を控除することができます。

3,000万円特別控除が適用されれば、ほとんどの場合は非課税になります。

100万円特別控除

下記の6つの条件を満たせば【購入価格 – 建物減価償却 – 取得・売却の諸費用 – 100万円】となり100万円を控除することができます。

まとめ

空き家を売るには建物の状態や築年数を見極めて、売れるかどうか判断しましょう。

もし、売れなそうなら解体したり、業者買取を検討します。

売れるか売れないかの判断は不動産会社と相談です。

信頼できる不動産会社は不動産一括査定を利用して見つけましょう。

この記事を参考にして、あなたの家が早期・高額売却できることを願っています。

空き家を売る時によくある質問

空き家を売る方法は何がある？

空き家を売る方法はいくつかり、「そのまま売る方法」や「業者買取」など建物の状態に合わせて売り方を検討しましょう。

最適な売り方がわかる表はこちら

空き家を売るコツは？

基本的なこととして、清掃してきれいにしておくことは大事です。

あとは不動産一括査定を利用して、より多くの不動産会社に売却活動してもらうことも大事です。

空き家を売るコツの詳しい内容はこちら

空き家を売る時の注意点は？

解体をするなら売却が決まって契約をするタイミングでしましょう。

早く解体をすると売れない場合に固定資産税が増税されます。

空き家を売る時の注意点の詳しい内容はこちら