家売却は離婚後がオススメ！ローン中の場合どうなる？財産分与・税金も解説

離婚をする時に、持ち家の売却をしようとすると以下のような疑問が出てきます。

この記事では「離婚時の家売却」に特化してお伝えします。

それでは、離婚の際の家の売却について詳細を見ていきましょう。

家を売るタイミングは離婚「後」にするべき理由

家を売るタイミングは離婚後にすることが基本です。

離婚をしたら財産分与をする

離婚後に家を売却する理由は、財産分与と相続税が関係しています。

財産分与とは婚姻生活中に協力して築き上げてきた財産を貢献度に応じて分割することです。

基本的に分割の割合は50%ずつになることが多いです。

通常、財産を無償で分け与えることは「贈与」にあたり贈与税が発生します。

財産分与は贈与税が発生しない

財産分与の場合は贈与税が発生しない非課税の行為になります。

つまり、離婚後に財産分与として売却代金の50%を渡す行為は非課税になるのです。

一方で、離婚前に家を売却して代金の50%を渡すと贈与にあたり贈与税が発生します。

自宅の所有権を持っていない側は売買代金50%に相当する贈与税を支払うという無駄な税金が発生してしまします。

オススメは離婚後の売却で財産分与によって売買代金の50%を渡し贈与税を発生させないことです。

離婚前の家売却でも贈与にならないケース

ただし、例外として離婚前に売却しても良いケースがあります。

夫婦で50%ずつの所有権による共有名義で家を所有している場合です。

連帯債務やペアローンを組むと、夫婦で50%ずつで所有権を持つことが多いです。

共有名義と気づいてない場合もありますので、調べてみるようにしましょう。

50%ずつの所有権をもっていると、家を売った時も売買代金の50%ずつが夫婦それぞれに分配されます。

当然、贈与税も発生しないので離婚前でも離婚後でも売却しても問題はありません。

50%ずつの所有権を持っている場合は離婚前に売却することをオススメします。

離婚後だと別居状態で話がしにくいということと、すでに住んでいないことがあり、余計な固定資産税を支払うことになるためです。

離婚しても家を売らないで財産分与する場合

婚姻中に発生した財産に相当すれば、財産分与の対象となります。

共同で保有していた財産となるので、離婚後に所有する方は、所有しない方から半分を買い取る形になります。

財産分与なので税金はかかりませんが、一時的に現金は必要になります。

もし、現金を支払わないと譲渡したことになり、追徴課税がかかることになります。

いくら現金を渡せばよいのかを確認するには不動産一括査定を利用して査定してもらうようにしましょう。

不動産一括査定の利用のしかたはこちら。

財産分与の方法

家の財産分与の方法は3つあります。

家を売却して現金化する

離婚した時は家を売却して現金化することが最もシンプルで最善の策です。

現金なのできっちりと分けることができトラブルになりにくいです。

家を売却した際に利益が出れば現金が手に入る可能性もあります。

代金を支払って家をもらう

子供の環境変化や不動産市況によりどうしても家を手放せない場合は持っておく選択肢もあります。

家を持つ方は、もう一方に対して対価を支払う必要があります。

もし払わないと譲渡税がかかる可能性があるので注意が必要です。

家の評価が高いと支払う現金が多くなるので現金を多く持っている必要があります。

他の財産を渡して家をもらう

家をもらう代わりに、他の財産を渡すこともあります。

他の財産すべてを集めても、家の価値に届かない場合があるので、不足分は現金で支払うようにしましょう。

現物で分けるものが多くなるので、場合によっては不公平になりトラブルになることがあります。

婚姻前に購入した家でも財産分与の対象になるケース

婚姻前に家を購入して、婚姻中にローンを支払っていた場合は財産分与の対象になります。

婚姻中に支払ったローンの部分が財産分与の対象となるので、対象の金額を計算する必要があります。

財産分与と慰謝料は別物

財産分与の方法は次の3つに分けられます。

財産分与と慰謝料は別なので財産分与したからといって慰謝料がなくなることはありません。

ただし、財産分与で慰謝料に相当する金額の財産を財産分与で受け取る金額以外に受け取っている場合は除きます。

財産分与と慰謝料を混同するのはやめましょう。

家を財産分与する時の3ステップ

家を財産分与する方法は以下の3ステップです。

【ステップ1】不動産の名義を確認する

まず第一に行うのが不動産の名義の確認です。

不動産の権利を誰が持っているのかをはっきりさせておけば、誰がどれだけの資産を保有しているか確認できます。

【ステップ2】不動産の価値を調べる

不動産の価値を調べて財産分与の合計金額を出します。

不動産はどれくらいで売れるのかを不動産仲介会社に査定してもらう必要があります。

査定しもらうときに大切なのが複数の会社に見積もりを出してもらうことです。

複数の会社に見積もりを出してもらうことにより、高い金額で売却できるからです。

おすすめの一括査定サイトを解説した記事がありますので参考にしてください。

【ステップ3】分配方法を検討する

家を売って現金が残れば財産分与の対象となりますが、現金が残らなかった場合は財産分の対象とはなりません。

家の売却価格よりもローンの残債の方が大きい場合を「オーバーローン」といいます。

家の売却価格よりもローンの残債の方が小さい場合を「アンダーローン」といいます。

オーバーローンの場合は現金が残らないので財産分与の対象となりません。

アンダーローンの場合は現金が残るので財産分与の対象となり分配する必要が出てきます。

夫婦どちらかが今の家に住み続けることを希望するなら、買取をすることになるので現金を支払うことになります。

家の財産分与でのローンの処理

基本的には売却をしてローンを完済することがシンプルでトラブルが少ないです。

もし、売却しないで家に、どちらか一方が住み続けることになると、しっかりと話し合っておく必要があります。

前提として住宅ローンは借入の名義人に返済義務があります。

住宅ローンの支払いが滞る

ローンを支払っていない側が家に住み続けた場合、ローンの支払いが滞ると差し押さえになり追い出されることがあります。

しっかりとローンの支払いを行うことを話し合っておく必要があります。

連帯保証人に支払い義務が発生する

ローンの支払いが滞ると連帯保証人に支払い義務が発生します。

ローンを支払ってもらうという前提で生計をたてていた場合は、生活が苦しくなる可能性があるので気を付けましょう。

名義人が勝手に家を売却

名義人が対象の家に住んでいない場合、名義人が勝手に家を売却する可能性もあります。

売却すると所有者がかわるので賃料が発生する可能性があります。

トラブルが予想されるので、事前に売却しないことは書面で約束しておきましょう。

住宅ローンの名義が共有名義

共有名義の場合は売却に二人の同意が必要となります。

売却をしようと思っても反対されると売却できないので事前に話し合っておく必要があります。

離婚時の財産分与における注意点

離婚時にやっておくべきポイントを３つ解説します。

財産分与の請求ができる権利は2年間

財産分与の請求ができるのは離婚が成立してから2年間の除斥期間といわれる期間のみです。

2年間の期間内に相手に財産分与を求める意思を示しておけば良いので、財産分与するべき財産がある場合は必ず意思を示しておきましょう。

住宅ローンの連帯保証人になっている場合は返済義務が消えない

借入名義人が夫の場合でも、妻が連帯保証人になっている場合があります。

連帯保証人になっていると夫の返済が滞った際に保証債務があるので代わりに返済する必要があります。

連帯保証を外すには借入してる金融機関に交渉をするのですが、離婚したからといって連帯保証が外れるとは限りません。

離婚協議書を公正証書化する

離婚する際に離婚協議書を作成して公正証書化しておくとより、相手の支払いを担保することができます。

公正証書化してもしなくても法的効力に変化はないですが、単純な金銭債務を怠った時などには裁判をしなくても相手の財産に強制執行することができることがあります。

強制執行されるかもしれないプレッシャーで支払いをきちんとすることが期待できます。

離婚で住宅ローンが残っている家売却の注意点

離婚で家を売却する人で、夫婦合算収入で住宅ローンを組んだ人は注意が必要です。

連帯保証で購入した家の場合

夫婦の合算収入で住宅ローンを組む方法として妻の連帯保証をつける方法があります。

家の名義は夫単独で主たる債務者も夫です。

基本的には支払いは夫が行うのですが、支払い能力がなくなった時に妻が支払う義務が出てきます。

夫が返済を怠らなければ、妻は支払い義務も発生せずに通常通り生活することができます。

連帯保証は離婚をしても解消されない

離婚をしても主たる債務者と連帯保証人の関係は解消されません。

別物として考えておきましょう。

主たる債務者が返済をしている間は良いのですが、返済が滞った時には連帯保証人に請求がくることになります。

実際に離婚後10年以上経過して音信不通になった元配偶者の返済が滞って、連帯保証人に一括返済の請求がきたケースもあります。

連帯保証人をつけて融資を使った際には、離婚時に売却して連帯保証人を外すことをオススメします。

連帯保証人になっているか確認する方法

連帯保証人になっているかどうかは、忘れていることが大半です。

離婚をする際には必ず連帯保証になっているか確認しましょう。

確認するには融資の契約書の金銭消費貸借契約書をみるか、銀行に電話して聞くことでわかります。

アンダーローン

アンダーローンは残っている住宅ローンよりも高い価格で売却できることを言います。

アンダーローンはより高い金額で売却できるということなので返済という観点では問題はないです。

ただし、住宅ローンを返済しきっても売却金額が残っている場合は、夫婦で財産分与する必要があります。

オーバーローン

オーバーローンは残っている住宅ローンよりも売却価格が低いことを言います。

売却金でローンを完済できないということですので、手出しをして売却するか任意売却するかになります。

任意売却とはオーバーローン状態でも売却できる方法です。

任意売却するには、ローンを借りている債権者(銀行など)の承諾が必ず必要です。

また住宅ローンを遅延、滞納していることが必須条件です。

遅延、滞納をすると任意売却できる期間は限られてしまうので、注意が必要です。

残った住宅ローンの返済方法については金融機関と話し合う必要があります。

連帯債務またはペアローンの場合

連帯債務またはペアローン(以下、「連帯債務等」と略)によって、住宅ローンを組んでいるケースもあります。

連帯債務とペアローンの主な違いは、連帯債務は一方のみが団体信用生命保険に加入しているのに対し、ペアローンは夫婦ともに団体信用生命保険に加入しているという点。

連帯債務の場合は夫婦ともに債務者であり、家の所有者でもあります。

よって夫婦ともに住宅ローン控除を適用できるメリットがあります。

連帯債務やペアローンは離婚をしても解消されない

近年は夫婦共働きが主流となっており、連帯保証をつかって住宅ローンを組むよりも、連帯債務を使って住宅ローンを組む方が夫婦で住宅ローン控除を受けられるメリットがあるため連帯債務を使うことが多くなっています。

ここでも気を付けないといけないのが、離婚をしても連帯債務等の共有関係も解消されないということです。

連帯債務の場合は、離婚時の家売却は必須となります。

持ち分の割合が50%ずつであれば、下記3点の理由から離婚前に売却する方が楽です。

建設中や建てたばかりの場合はどうするの？

建設中や建てたばかりの家は購入金額よりも売却金額が低くなり、オーバーローンになることがほとんどです。

購入金額には本来の家の価値に業者の利益がのっているからです。

建設中や建てたばかりの家は住まずに未入居の状態にしておくべきです。

一度でも人が住んでしまうと中古物件の扱いになり、さらに価値が下がります。

どうしても売却をしたい場合は、オーバーローンでも売却できる任意売却をするか、住宅ローンが完済できる少し高めの価格設定をして売却するかのどちらかになることが多いです。

離婚して持ち家を手放す流れ

家の売却には準備が必要なので、しっかりと調べたうえで売却の準備をしていきましょう。

持ち家の名義を確認する

不動産を取得するときに、夫婦どちらか、もしくは共有名義で名義を登録します。

婚姻前にすべて取得したものなら関係ないのですが、婚姻中に協力して取得した不動産の場合は、名義にかからわず財産分与の対象になるので覚えておきましょう。

名義は法務局にて登記簿謄本を取得することにより確認できます。

誰でも取得できるものなので特に持ち物はないですが、土地の地番や建物の家屋番号がわかるような情報があると手続きがスムーズになります。

取得の際には600円分の収入印紙が必要になりますので法務局で購入するようにしましょう。

住宅ローンの名義を確認する

住宅ローンが残っている場合は、離婚後に誰が住宅ローンを払うのかが問題になります。

所有名義人、住宅ローン名義人、住む人がすべて同じなら問題ないのですが、住む人が違う場合は話し合っておく必要があります。

住宅ローンの名義は金銭消費貸借契約書を確認するか金融機関に問い合わせれば確認することができます。

当然、身分確認が必要なので身分証明書を持っていきましょう。

財産分与の仕方を選ぶ

夫婦で家をどのように分けるのかを離婚前に話し合っておく必要があります。

主な分け方は下記の3通りです。

公正証書を作成する

口約束で家の売却に関して決めておくと、あとで言った言ってないなどのトラブルの原因になります。

離婚する場合には、離婚協議書を作成して公証役場で公正証書としておけば、離婚後のトラブルもなくなります。

また、公証役場で保存してくれるため、紛失や盗難などでなくす心配もなくなります。

持ち家を手放す

持ち家を手放す方法は通常と同じです。

少しでも高く売りたいなら、無料一括査定が便利です。

複数の不動産会社に同時に査定を依頼して一番高く査定がついたところに売却を依頼します。

オススメの一括査定サイトを紹介した記事はこちらです。

財産分与を行う

家を売却してローンを完済しても売却金が残っていれば、夫婦で財産分与を行います。

基本的には夫婦で1：1なので500万円をわけると250万円ずつになります。

離婚前に売却金を分けると贈与にあたり贈与税の課税対象になるので注意が必要です。

共有名義の場合は離婚前でも贈与にあたらないです。

複数の不動産会社の意見を聞くことが大事

離婚する際に家を売却するなら、なるべく高い方がお互いにメリットがあります。

そこで、家を高く売却するのであれば、不動産の一括査定サイトを利用することをオススメします。

6社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。

常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

まずは不動産一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

【2024年5月最新】不動産一括査定サイトのオススメ6選

数ある不動産一括査定サイトの中で当サイトが厳選してオススメするサイトは下記6つです。

比較項目	すまいValue	スーモ	HOME4U	イエウール	リガイド	ホームズ
運営会社	小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) 三菱地所ハウスネット(株)	株式会社リクルート	株式会社ＮＴＴ データスマートソーシング	株式会社Speee	株式会社ウェイブダッシュ	株式会社LIFULL
サービス開始年	2016年	2009年	2001年	2014年	2006年	2008年
査定数	非公表	非公表	累計45万件	20万件	非公表	非公表
サイト利用者数	非公表	月間訪問者数 約2188万人	年間700万人	累計1,000万人	非公表	非公表
提携している不動産会社の数	6社	2,000社以上	2,000社以上	2,000社以上	900社以上	2,000社以上
同時依頼数	6社	10社以上	6社	6社	10社	10社
机上査定	〇	〇	〇	×	〇	×
備考欄など	〇	〇	〇	〇	〇	〇
特徴	国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。	賃貸で有名なスーモが運営。 大手～地域密着まで幅広い不動産会社が参加。	NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。	入力がLINE風でカンタン。	厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。	賃貸で有名なホームズが運営。 収益物件に強い不動産会社が多数参加。

※2024年5月現在

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用（組み合わせ利用）するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域（一都三県＋大阪、兵庫）の方は、売主専門としている「SRE不動産（旧ソニー不動産）」も合わせて申し込んでおくと安心です。

また、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の

• スーモ：賃貸で有名なリクルートが運営で、利用者数が多く安心
• HOME4U：NTTデータグループ運営でセキュリティーにも強く安心

つまり最大手の不動産会社に依頼できる「すまいValue」に加えて、大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼できる「スーモ」「HOME4U」を組みわせるのです。

地方や郊外の方

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「スーモ」「HOME4U」「イエウール」を併用するといいでしょう。

収益物件の方

収益物件の方は、収益物件の強い不動産会社の参加が多い「リガイド」「ホームズ」がオススメです。

特にリガイドは、売却だけではなく、賃料査定やリフォーム業者選びもできることから、今持っている物件を「リフォームして貸したい」という人にとっては、使いやすいサイトです。

また、人口が多いエリアは「すまいValue」に依頼しておきましょう。

大手はやはりそういったエリアの仲介は積極的で買手の情報も多くつかんでいるため、高く売れる人を見つけてくれる可能性が高いです。

不動産一括査定のオススメについては、下記記事で詳しく解説しています。

まとめ

以上のように、離婚する際に家を売却するのは最もシンプルでトラブルになりにくい方法です。

ただし、やり方を誤ると譲渡税が発生したりトラブルにつながることがあるので、よく調べて準備しておくことが大切です。

実際に売却をする際には必ず不動産一括査定を利用して複数の不動産会社から査定を取るようにしましょう。

離婚時の家売却に関するよくある質問

離婚する時に家を売るタイミングはいつがベスト？

離婚後がベストです。

離婚後なら財産分与で売却益を半分ずつ分けることができます。

詳しくはこちらをご覧ください。

離婚する時に家を売らずに財産分与する方法は？

家をどちらかの名義にするので、どちらか一方に家の価値の半額分を支払う必要があります。

財産分与の権利は基本は半額なので、家を全てもらうと、半額分は贈与したこととみなされます。

詳しくはこちらをご覧ください。

離婚して不動産売却する時の注意点

売却は離婚後にしてください。

売却後に利益が出た場合は夫婦で財産分与という形で半分ずつ分けるようにしましょう。

詳しくはこちらをご覧ください。