事故物件は売却できるの？気になる売却相場と必ず知っておくべき注意点

以前は業界用語であった「事故物件」も今では一般に知れ渡るようになりました。

実際に事故物件を売却する立場になると、悩むことが多々あります。

結論から言うと事故物件になっても下記3つのポイントを押さえることによって、売れる可能性が高くなります。

この記事を読むことであなたは、事故物件を高く売却する方法や対処法について知ることができます。

事故物件とは

心理的瑕疵とは自殺や殺人などのネガティブな過去をもった状態のことを言います。

つまり不動産が本来あるべき住み心地を欠く状態となっている物件のことを事故物件と言います。

国土交通省ガイドライン

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件とは自殺や殺人などの事故死が発生した物件のことをいいます。

ただし下記2点については除外されます。

事故物件を売却する際には、事故死が発生したことを買い手に告知する告知義務があります。

告知義務とは、事故物件に限らず売り手が把握している物件の瑕疵を買い手に事前に告知する義務のことです。

瑕疵にも複数の種類があるので解説していきます。

心理的瑕疵

心理的に嫌悪感を抱いたり抵抗感を感じたり、住み心地の良さが阻害される要素を「心理的瑕疵」といいます。

いわゆる事故物件は心理的瑕疵に該当しますが下記のようなものが該当します。

はっきりと定義づけできないので判断に迷うこともありますが、告知しないとトラブルのもとになりますので注意が必要です。

環境的瑕疵

生活環境において、快適な生活を送れない要因となる瑕疵を「環境的瑕疵」と言います。

下記のようなものが該当します。

直接、物件に原因がなくても買主の目的を達成することができないと判断されることもあるので軽視できないものです。

物理的瑕疵

雨漏りやシロアリ被害、エレベーターの故障など、売買物件自体の構造的、性能的な欠陥があることを「物理的瑕疵」と言います。

心理的瑕疵や環境的瑕疵と違いわかりやすいのが特徴です。

中には物件の引き渡し後に判明することもあり、契約不適合責任を負担する期間であれば売主が修繕する必要が出てくることもあります。

法律的瑕疵

取引時点で法律に適合していない部分があったり、事実と違う説明がなされたりすることを「法律的瑕疵」と言います。

再建築不可物件の取引や違法建築物件の取引などの場合は十分な説明が必要になります。

違法建築物件とは建築物に対して規制を行う法律に抵触するもので、次のような法律があります。

ただし、新築時点ではこれらの基準をクリアしていても、現在の法律には準拠していない物件もあり、そのような物件を「既存不適格建築物」といいます。

現状のままで使用する分には法律上は問題になりません。

事故物件の売却には「告知義務」が発生する

事故物件を売却する際には「告知義務」が発生します。

この章では「告知義務」とは何なのか、どのように行うのかなど解説していきます。

事故物件売却時の告知義務とは？

4つの瑕疵には買主に対して告知する義務があります。

心理的瑕疵のある物件(事故物件)にも告知義務がありますが、告知するべきか基準が明確でないため判断に迷うことがありますが、告知しておく方がより安全な取引になります。

事故物件売却時の告知のしかた

事故物件の告知は売買契約締結前に行われる重要事項説明の際にされることが多いです。

売買が成立した後に聞いていなかったとトラブルにならないためにも下記3つの方法で伝えます。

事故物件売却時に告知義務を果たさないとどうなる？

中には事故物件ということを告知すると「売れないかもしれない」　「価格が著しく下がるかもしれない」と心配になって売却の際に告知することをためらう方もいるかもしれません。

しかし、告知義務を果たさないことは完全な違法になるため必ず告知しましょう。

過去に告知義務を果たさなかった方の中には損害賠償を命じられたりして多額の費用を支払ったケースが多くみられます。

仲介業者にも告知義務がある

売主同様に仲介業者(不動産売買を仲介する業者)にも告知義務があります。

売主から聞いたり、書類で確認した場合には告知する義務が発生します。

しかし、仲介業者は下記2点でない限り積極的に事故・事件の調査を行う必要はありません。

よって、売主の方がより重い責任を負っています。

事故物件の時効 売却時の告知義務はいつまで存在する？

告知義務責任を果たさないと損害賠償を求められる可能性があることをお話ししましたが、次はいつまで告知義務があるのかについて説明します。

事故物件に対する告知義務が発生する期間については下記4つに依存しています。

事故・事件の態様

印象に深いような残虐な事件であったり、人々の記憶に刻まれるような事故であったりすると告知義務の期間が長くなる傾向があります。

事故・事件の場所

心理的嫌悪感は、特定の空間内において認められるものです。

例えば、マンションの一室の室内で生じた殺人事件は事故物件に該当しますが、エントランスやエレベーターホール等の共用部で生じた殺人事件は事故物件にならないとされています。

たとえ殺人事件が起こったとしても共用部なら、そもそも告知義務が発生しない可能性が高くなります。

地域性

都会は人の出入りが多く、他人への関心も低いことから、都会では事故物件として扱われる期間が短くなる傾向にあります。

一方で、田舎は人の出入りが少なく、他人への関心も高いことから、田舎では事故物件として扱われる物件が長い傾向にあります。

田舎で事件・事故が起これば印象に残るので当然の流れになります。

時間の経過

心理的瑕疵には「時間的希釈の原則」というものがあり、時間が経過すると事故物件として扱われなくなります。

裁判上の事例では、6～7年あたりまでは事故物件として認められ、7年以降は事故物件として扱われなくなるケースが多いです。

いわゆる事故物件の時効のような考え方で7年が一つの目安になります。

ただし、八王子の事故物件では50年前の事件が事故物件扱いになったという判例もあり、時間のみではなく地域性や事故・事件の態様なども加味され総合的に判断されます。

事故物件は売却できるのか？

事故物件は心理的瑕疵のある物件のことですが、売却することは可能です。

さらに高額で売却するなら「複数の不動産会社の意見を聞くことが大事」を参照ください。

事故物件の判断は一般人がどのように感じるか

事故物件は、単なる主観的な嫌悪感だけでは事故物件にはなりません。

事故物件は、買主の個人的な見解だけではありません。

セクハラのように「相手がセクハラと感じたらセクハラ」みたいなものでもありません。

通常一般人において住み心地の良さを考えた時に、「不快に感じる」「居心地が悪い」と判断される物件に対して事故物件として認められます。

つまり「通常一般人」がどのように感じるかという視点が判断の基準となっています。

事故物件の売却相場

事故物件は先ほど述べた通り

等によって影響が異なるため、「事故物件だからどれくらいの値引きになるのか」という明確な基準がありません。

事故を総合的に判断して買い手がいくらなら買うのかが焦点になるので都度価格は変動します。

事故物件は3割減となるのが売却相場

事故物件の価格は3割減となることが多いです。

事故物件の裁判事例で損害賠償請求で認められる金額は物件売買価格の3割程度が相場だからです。

損害賠償請求が認められた事例を2つ紹介します。

当裁判では、売買代金5,575万円に対して損害賠償金額1,575万円(約28%)が認められました。

損害賠償金額は請負工事金額の30%が認められました。

損害賠償金額は物件価格の30%程度となることが多いですが、必ずしも市場価格と一致するとは限りません。

30%以上の値引きが必要な場合もありますし、30%以下の値引きでも売却できることもあります。

あくまで目安としておくことを覚えておきましょう。

物件自体に魅力があると事故物件でも相場が下がらないことも

事故物件は相場から30%程度の値下げが必要と述べましたが物件によっては価格を下げなくても売却できる可能性はあります。

たとえ事故物件であっても立地や住環境、駅から近いなど需要が旺盛なエリアであれば事故物件だったとしても相場に近い価格になることもあります。

反対に地方で駅から遠くあまり需要がないエリアでは相場から30%下げても売れないこともあります。

需要と供給のバランスで物件価格は決まるので各物件で価格の変動の仕方は変わってきます。

事故物件を更地にするとどうなる？

事故物件は住宅に対して嫌悪感が生まれることが多いので、住宅を取り壊して更地にしたらどうなるのでしょうか？

事故物件を更地にすれば売却価格が上がる？

心理的瑕疵に対して嫌悪感を抱いている住宅を取り壊して土地として売却すれば売却価格も上がる可能性があります。

売却時に告知義務は果たさなければなりませんが、売却価格への影響は少なくなります。

事故物件を更地にしてイメージ改善となるケース

事故が発生した住宅を取り壊せば嫌悪感が低減され、気にしないという人も一定数出てきます。

ニーズが出てくるということは物件価格も上がります。

告知義務を果たすのですが、事故が発生した住宅はすでに存在しないということで事故物件の住宅付きよりも割高で売れる可能性が出てきます。

事故物件を更地にして再利用するケース

事件・事故の印象が強いと、近隣住民の記憶に残るパターンがあります。

時間の経過や事故が風化してくれるのを待つための方法として更地にして再利用するケースがあります。

住宅を取り壊して更地にした後に月極駐車場やコインパーキングにして一定期間賃貸することも有効な方法です。

駐車場として利用することで所有期間中に収入が入ってくることと、駐車場の印象が強くなって過去の事件、事故が風化されやすくなります。

事故物件を更地にして売却するメリット・デメリット

事故物件を更地にして売却するメリットとデメリットについて検証してきます。

事故物件を更地にして売却するメリットは「イメージの払拭」

更地にすることにより、いわくつきの建物がなくなって印象がリセットされるため、心理的瑕疵の要因となる悪いイメージが払拭されます。

さらに駐車場などとして運用すれば賃料収入を得ながら、時間経過して事件・事故が風化するのを待つことができます。

事故物件を更地にして売却するデメリットは「経済面」

まずは高額な解体費用がかかることが大きなデメリットです。

構造別で解体費用は異なりますが、木造の建物であれば解体に約3万円/坪かかります。

30坪の自宅であれば100万円程度かかるので大きな出費となります。

解体以外にも大きな残置物やエアコンなどは処分費用もかかるのでプラスアルファの出費も考慮しておきます。

さらに更地にすると固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍になります。

土地を所有している限り支払い義務が発生するので、なるべくすぐに売却することをおすすめします。

土地にして時間の経過を待つのであれば駐車場などにして固定資産税を打ち消すことができる収入を確保しておいた方が良いでしょう。

事故物件を高く早く売却する5つのポイント

これまで説明した内容も含めて事故物件を早く高く売却する方法についてまとめて解説します。

ポイント①弁護士に相談して売る

事故物件を売却する際には念のため弁護士に相談してから売ることをオススメします。

なぜなら、事故物件か事故物件でないのかの判断が一般の人にはできないからです。

自分では事故物件だと思っていても、事故物件でない可能性もあります。

もし、弁護士に相談して事故物件出なかった場合は普通の物件として売れば良いですし、事故物件に該当すれば値引きや更地渡しなどの方法を考える必要が出てきます。

事故物件の判断は難しく、少しの違いで事故物件に該当するか否かが分かれます。

例えば下記の2つの例があります。

同じように時間が経過していて、人が死亡する事象が起きているにもかかわらず、「自殺」か「他殺」かで判決が変わってくるのです。

事故物件か否かの判断においては時間経過の要素は大切ですが、時間経過だけで判断することができないことが多々あるので、弁護士に相談されることをオススメします。

弁護士への相談は「弁護士会」がオススメ

事故物件か否かの判断で弁護士に相談するとなると、費用面が気になります。

弁護士への相談は数十万円～数百万円のイメージを持たれるかもしれませんが、実際はもっと安価に済ませることができます。

各都道府県の弁護士会へ相談するのです。

無料とまではいきませんが、相談料としては各都道府県によってことなりますが30分で2,000円～5,000円程度です。

弁護士への相談は予約が必要になります。

予約をすると事前に内容を伝えることができますので、準備をして相談に乗ってくれます。

たった30分ですが、それなりに満足のできることが多いです。

どんな相談でも乗ってくれるので安心して相談できます。

たった数千円払うだけで売却価格に数百万円の差が出る可能性があるので、事故物件か迷ったら必ず弁護士に相談しましょう。

ポイント②値引きして売る

弁護士に相談した結果、事故物件という判断になったら事故物件として値引きして売却することになります。

もし、すぐに早く売却したいのであればさらに値引きをして売却を促します。

事故物件の相場観は通常物件の3割引ですので、3割引でスタートさせるのが良いです。

もし、物件が人気のエリアだったり需要が多いエリアであれば2割引や1割引程度からスタートさせましょう。

スタートの価格から段階的に下げていって売るとより高く売却することができます。

通常、物件の売却には3か月程度かかるとされています。

3か月を経過した時点で売れなければ価格を下げてさらに3か月間様子をみるようにしましょう。

より高く売却をするのであれば長期戦のつもりで時間をかけて少しずつ値段を下げていって、より高く買ってくれる人をみつけることがコツになります。

ポイント③建物を取り壊して更地にして売却する

建物を取り壊して更地にして売却する方法です。

心理的嫌悪感は事象が発生した建物や空間に対して生じるものなので、建物がなくなれば心理的瑕疵に該当する嫌悪感が少なくなります。

通常の物件として売却できる可能性もあるので、高く売ることができます。

ただし、建物を取り壊しても事故の印象の強さなどによっては事故物件として扱われることがあるので注意が必要です。

更地にしたら通常の物件として売却できるか弁護士に確認しましょう。

ポイント④買取業者に売る

早く売却をしたいなら買取業者に売却するのも手段の一つです。

買取業者とは、転売を目的とした不動産業者の下取りです。

中古車屋が車を買い取って売却するのと同じ流れです。

下取りなので売却価格は事故物件として売却する場合よりもさらに安くなりますが、すぐに売却することはできます。

物件を保有していると固定資産税や火災保険等の維持費用がかかるので支払いが発生します。

早期に売却することで、固定資産税や火災保険などの維持費用を回避できるので、出費をなるべく抑えたい方にはオススメです。

ポイント⑤時間を空けてから売る

高く売るには、時間的希釈の原則(時間の経過)を利用して、時間を空けてから売るのも一つの手段です。

時間的希釈の原則を利用し、時間を空けてから売るのも一つです。

自殺に関しては、以下のような判例があります。

自殺の場合、6年までは事故物件となり、7年目(取壊し済み)から瑕疵にならない傾向があります。

ただし、他殺の場合は以下のような事例もあります。

売買の場合、一般的には6～7年で事故物件扱いが消えるとされていますが、事件の残忍性や地域性(田舎ほど長い)によっては、事故物件が解消されないこともあります。

どれくらい時間を置くべきかについても、弁護士に個別相談するようにしてください。

複数の不動産会社の意見を聞くことが大事

事故物件は、定義があいまいなものであるから、その値引の範囲も「主観」によるところが大きいです。

売主としては、このように根拠のない値引というのが一番納得できないと思います。

このような、主観を排除するためには、広く色々な会社に意見を聞くことが大事です。

そこで、事故物件を売却するのであれば、不動産の一括査定サイトを利用することをオススメします。

査定の際は、必ず事故のことを伝えるようにして下さい。

6社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。

常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

事故物件を売る際は、まずは不動産一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

【2024年5月最新】不動産一括査定サイトのオススメ6選

数ある不動産一括査定サイトの中で当サイトが厳選してオススメするサイトは下記6つです。

比較項目	すまいValue	スーモ	HOME4U	イエウール	リガイド	ホームズ
運営会社	小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) 三菱地所ハウスネット(株)	株式会社リクルート	株式会社ＮＴＴ データスマートソーシング	株式会社Speee	株式会社ウェイブダッシュ	株式会社LIFULL
サービス開始年	2016年	2009年	2001年	2014年	2006年	2008年
査定数	非公表	非公表	累計45万件	20万件	非公表	非公表
サイト利用者数	非公表	月間訪問者数 約2188万人	年間700万人	累計1,000万人	非公表	非公表
提携している不動産会社の数	6社	2,000社以上	2,000社以上	2,000社以上	900社以上	2,000社以上
同時依頼数	6社	10社以上	6社	6社	10社	10社
机上査定	〇	〇	〇	×	〇	×
備考欄など	〇	〇	〇	〇	〇	〇
特徴	国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。	賃貸で有名なスーモが運営。 大手～地域密着まで幅広い不動産会社が参加。	NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。	入力がLINE風でカンタン。	厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。	賃貸で有名なホームズが運営。 収益物件に強い不動産会社が多数参加。

※2024年5月現在

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用（組み合わせ利用）するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域（一都三県＋大阪、兵庫）の方は、売主専門としている「SRE不動産（旧ソニー不動産）」も合わせて申し込んでおくと安心です。

また、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の

• スーモ：賃貸で有名なリクルートが運営で、利用者数が多く安心
• HOME4U：NTTデータグループ運営でセキュリティーにも強く安心

つまり最大手の不動産会社に依頼できる「すまいValue」に加えて、大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼できる「スーモ」「HOME4U」を組みわせるのです。

地方や郊外の方

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「スーモ」「HOME4U」「イエウール」を併用するといいでしょう。

収益物件の方

収益物件の方は、収益物件の強い不動産会社の参加が多い「リガイド」「ホームズ」がオススメです。

特にリガイドは、売却だけではなく、賃料査定やリフォーム業者選びもできることから、今持っている物件を「リフォームして貸したい」という人にとっては、使いやすいサイトです。

また、人口が多いエリアは「すまいValue」に依頼しておきましょう。

大手はやはりそういったエリアの仲介は積極的で買手の情報も多くつかんでいるため、高く売れる人を見つけてくれる可能性が高いです。

不動産一括査定のオススメについては、下記記事で詳しく解説しています。

まとめ

「事故物件の売却」について解説してきました。

事故物件は個別具体的に値引きの幅や解消される時間が異なります。

自分の物件がどの程度の事故物件に相当するか、一度弁護士に相談してから売却方法を判断するようにしましょう。

事故物件に関するよくある質問

10年前に事故が起きた物件は事故物件になるの？

事故物件にならない可能性が高いです。

ただし、事故の印象の強さや地域性によっても判断が変化するので告知しておくことが無難です。

詳しくはこちらから。

事故物件に時効はあるの？

事故物件にはっきりとした時効はありません。

判例としては7～8年を経過すると告知義務が消滅することが多いです。

詳しくはこちらから。

事故物件はバレるの？

バレると思っておいた方が良いです。

もし、事故物件であることを隠して売却しても、のちに近所づきあいなどで事故物件であることがバレることは容易に想像できます。

事故物件であることを隠して売却すると、損害賠償を求められることもあるので、事故物件かどうか迷う時は弁護士や不動産会社に相談しましょう。

詳しくはこちらから。